Immobili abusivi e responsabilità dei Comuni - QdS

Immobili abusivi e responsabilità dei Comuni

Serena Giovanna Grasso

Immobili abusivi e responsabilità dei Comuni

venerdì 22 Marzo 2019 - 03:00
Immobili abusivi e responsabilità dei Comuni

Cassazione, sentenza 4889: l’ente locale può essere citato in giudizio quando l’immobile è privo del permesso di costruire. Al centro della vicenda un edificio risultato successivamente alla vendita inidoneo ed incommerciabile

PALERMO – Il Comune può essere citato in giudizio per il risarcimento danni quando l’acquirente si accorge di aver acquistato un edificio privo del permesso di costruire e della licenza di abitabilità. Questo è quanto disposto dalle sezioni unite civili della Corte di Cassazione con sentenza numero 4889, depositata lo scorso 19 febbraio.
Il caso specifico esaminato dalla Cassazione riguarda un edificio realizzato a Cisterna di Latina, con difformità che erano state oggetto di ordinanza di demolizione. Anche se il ricorso al Tar era stato respinto con sentenza numero 46 del 2018, l’acquirente ha chiesto al Comune, dinanzi il Tribunale civile, i danni per comportamento inerte e negligente nei confronti di precedenti abusi edilizi: se il Comune fosse stato vigile nel reprimere l’abuso, la vendita non sarebbe avvenuta.
Il ricorrente fa richiesta di condanna al risarcimento dei danni al Comune di Cisterna di Latina (Lt). All’ente locale viene addebitato di aver omesso la dovuta vigilanza circa il rispetto delle prescrizione urbanistiche nella realizzazione di un fabbricato. Il ricorrente aveva acquistato un appartamento facente parte del fabbricato, facendo riferimento sia sulla conformità a legge ed alla vigente disciplina urbanistica (permesso di costruire e licenza di abitabilità), sia sulla conformità del bene ai medesimi titoli.
Solo successivamente il ricorrente scopre che l’immobile presenta svariate irregolarità edilizie ed urbanistiche, tanto gravi da renderlo parzialmente abusivo, inidoneo ed incommerciabile. Secondo la Corte di Cassazione “la pubblica amministrazione, nell’omettere la dovuta sorveglianza ed i controlli prescritti dall’articolo 27 del decreto del presidente della Repubblica numero 380/2001 nei confronti di un terzo costruttore e nell’emettere i provvedimenti abilitativi, avrebbe indotto all’acquisto di una parte dell’edificio confidando inconsapevolmente sulla relativa regolarità urbanistico-edilizia, rivelatasi inesistente”.
L’acquirente assume che “l’integrità del patrimonio è stata lesa per aver acquistato una parte di quella costruzione sull’affidamento riposto sull’azione del Comune, rilevatasi invece negligente ed inerte”.
Secondo la Corte di Cassazione “la questione concerne l’apprezzamento del comportamento tenuto dalla pubblica amministrazione non come espressione dell’esercizio di un potere, bensì nella sua legittimità a determinare il legittimo affidamento del privato e così a cagionargli un danno”.
Si apre così una nuova strada per gli acquirenti, che già possono agire nei confronti del venditore per difformità edilizie (articolo 1490 del codice civile) e difetti statici (articolo 1669 del codice civile) e che ora possono rivalersi verso l’ente locale per abusi edilizi non repressi. Il caso più frequente è quello di immobili acquistati dopo aver genericamente verificato l’esistenza del permesso di costruire e della licenza di abitabilità. Dopo l’acquisto, si può avere l’amara sorpresa di irregolarità edilizie (con ordini di demolizione, sanzioni pecuniarie), per parziale o totale abusività dell’immobile: il bene si può rivelare, in questi casi, inidoneo all’uso ed incommerciabile, come nel caso oggetto della sentenza.
Questo dovere di vigilanza del Comune integra un sistema di recente innovato con il codice della crisi d’impresa (Dlgs 14/2019), che impone la forma della scrittura privata autenticata, con fideiussione del costruttore, per vizi strutturali degli immobili da costruire: i difetti oggetto di tale garanzia sono quelli che possono causare una rovina totale o parziale (crepe, pavimenti irregolari, umidità), cui ora si aggiunge anche la possibilità di chiedere al Comune il risarcimento danni per negligente controllo degli abusi edilizi.

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