La legge sulla Delega fiscale per l’adeguamento degli immobili in materia di sicurezza e riqualificazione. La mancata revisione di classamenti e zone censuarie ha creato enormi disparità
CATANIA – Il catasto italiano, in vigore dai primi anni ’60, è stato progettato prima dell’inizio della seconda guerra mondiale e si basa su una riforma del 1939 che ha adottato il vano come unità di misura. Allo stato attuale ha subito una sola revisione, oltre vent’anni fa nel 1990 che ha riguardato solo le tariffe d’estimo, mentre non sono stati mai revisionati i classamenti né le zone censuarie. Ne consegue che esistono forti disparità da città a città e tra le case ubicate nei centri storici – oggetto di un’imposizione fiscale più leggera – e quelle ubicate in periferia.
Il catasto è dunque strutturalmente obsoleto rispetto alla realtà economica immobiliare, sia sul piano della sua rappresentazione, sia sul piano del suo adeguamento ai valori effettivi di mercato. Altri elementi d’inadeguatezza dell’attuale sistema catastale pre riforma sono classamenti ormai inadeguati, zone censuarie troppo estese che forniscono un’indicazione distorta dell’attuale mercato immobiliare e categorie catastali ormai superate. Ma qualcosa sta cambiando. È in vigore, dallo scorso 27 marzo 2014, la legge sulla Delega fiscale che contiene la cosiddetta riforma del catasto e l’introduzione di nuovi bonus per l’adeguamento degli immobili alla normativa in materia di sicurezza e la riqualificazione energetica e architettonica.
Il Governo, ha ora un anno di tempo per definire il valore patrimoniale degli immobili sulla base dei prezzi di mercato al metro quadrato ai quali saranno applicati dei coefficienti che terranno conto delle caratteristiche edilizie dell’immobile, come ad esempio la presenza di scale, l’anno di costruzione, il piano e l’esposizione, ma anche della sua localizzazione. Questo vale soprattutto per le unità immobiliari a destinazione catastale ordinaria (gruppi A, B e C, come abitazioni, uffici, biblioteche, magazzini sotterranei, negozi, stabilimenti balneari, tettoie e autorimesse).
Per determinare, invece, il valore delle unità immobiliari a destinazione catastale speciale (gruppo D in cui rientrano opifici, capannoni industriali, alberghi) si ricorrerà all’applicazione di metodi standardizzati e di parametri di consistenza specifici per ciascuna destinazione d’uso. Dal valore patrimoniale, che sarà adeguato periodicamente, come noto, si passerà poi alla rendita catastale che sarà calcolata secondo parametri che saranno contenuti in alcuni decreti legislativi di futura emanazione che si baseranno non sul numero di vani ma sui metri quadrati effettivi. Una vera rivoluzione che condurrà a una nuova classificazione dei beni immobiliari e al superamento dell’attuale sistema per categorie e per classi, correlando il valore dell’immobile o il reddito dello stesso alla localizzazione e alle caratteristiche edilizie.
Le legge sulla delega fiscale prevede anche un decreto che incentiverà in modo strutturale gli interventi di adeguamento degli immobili alla normativa in materia di sicurezza e di riqualificazione energetica e architettonica. Ricordiamo che finora gli incentivi per interventi di ristrutturazione e riqualificazione energetica sono stati prorogati di anno in anno. Oggi, le riqualificazioni energetiche e le ristrutturazioni sono incentivate rispettivamente con una detrazione fiscale del 65% e del 50%. Il livello di queste aliquote resterà tale fino al 31 dicembre 2014; poi scenderà nel 2015 rispettivamente al 50% e 40%, mentre tornerà, dal 2016, alla vecchia aliquota del 36%.
