Non sono valide le decisioni prese su questioni non programmate
CATANIA – Le delibere dell’assemblea condominiale, se approvate con le maggioranze previste dalla legge, sono obbligatorie per tutti i condomini. Esse si distinguono in “nulle” ed “annullabili”. Le prime contengono dei vizi tali che consentono l’impugnazione delle decisioni assembleari in qualunque momento, viceversa, le delibere annullabili divengono valide se non impugnate nei modi e nei termini rappresentati dal terzo comma dell’art. 1137 c.c.
I termini decorrono, per i presenti all’assemblea, dal momento della delibera, per gli assenti, dal giorno in cui hanno ricevuto il verbale d’assemblea. È chiaro quindi che la differenza sia sostanziale. Il contrasto in dottrina e in giurisprudenza è sorto sulla catalogazione delle singole cause d’invalidità nell’ambito delle due categorie. In assenza di una disposizione normativa ad hoc è stato salvifico l’intervento delle Sezioni Unite nel 2005, con sentenza n.4806 che ha statuito “sono da ritenersi nulle le delibere prive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito, con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea, che incidono sui diritti individuali, sulle cose, sui servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini o comunque invalide in relazione all’oggetto”; sono, invece, annullabili “le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari attinenti al procedimento di convocazione o informazione in assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che richiedono maggioranze qualificate in relazione all’oggetto”.
Da ultimo, la Cassazione conformandosi al precedente orientamento, con sentenza n.10344 del 5 maggio 2009, ha affermato che una delibera condominiale che contenga decisioni su questioni non menzionate all’ordine del giorno è annullabile in quanto affetta da vizi attinenti prescrizioni relative all’informazione dell’assemblea.
Avv. Iole Gagliano
collegio dei professionisti di Veroconsumo
