Quando il notaio redige un atto pubblico di compravendita di un immobile, ha l’obbligo d’accertare preventivamente la situazione economico-patrimoniale del venditore nel caso in cui quest’ultimo sia una società od una ditta soggetta alla procedura fallimentare. Egli deve indagare se a carico della stessa esista sentenza dichiarativa di fallimento, mentre deve anche accertare se esistano ipoteche, “ a carico” dei beni del soggetto venditore, presso la conservatoria del registri immobiliari del luogo dove si trova l’immobile. Ma non basta, l’ispezione ipotecaria va fatta anche presso i registri immobiliari del luogo della precedente residenza del soggetto fallito, considerato che rientra tra i suoi doveri anche quello di estendere le ricerche nei luoghi in cui l’alienante aveva esercitato, in passato, la propria attività imprenditoriale.
Sul punto è pacifico l’orientamento giurisprudenziale circa la responsabilità del professionista nel caso in cui non sia in grado di dimostrare che, nemmeno con l’uso della diligenza da lui esigibile, avrebbe potuto conoscere l’esistenza della sentenza dichiarativa di fallimento del venditore, e ciò sempre sul presupposto che incombe sul notaio, tenuto a garantire la certezza e stabilità dei negozi giuridici, l’onere di dimostrare la propria mancanza di colpa ai sensi degli artt. 1218 e 1256 c.c. (Cass. Civ., n. 11569/2009).
Ne deriva pertanto che – sempre in ossequio al pacifico orientamento della giurisprudenza di legittimità – in caso di responsabilità contrattuale del notaio, che abbia rogato un atto di compravendita immobiliare con venditore risultato in precedenza fallito, egli è tenuto al risarcimento del danno in favore dell’acquirente. Infatti, essendo l’atto privo di effetti verso i creditori, il relativo quantum (del chiesto danno) è pari al valore monetario dell’immobile al momento dell’effettivo rilascio, detratto l’importo corrispondente all’eventuale vantaggio economico tratto nel periodo in cui l’acquirente ne ha avuto il godimento quale proprietario (Cass. Civ., n. 26908/2014).