CATANIA – Il nuovo sistema di imposizione sulle locazioni di immobili a uso abitativo, cosiddetto “cedolare secca”, è indubbiamente un modo per rendere più equa la tassazione a coloro che ricavano un reddito da capitale, investito in immobili. Infatti, i canoni di locazione di un immobile sono, pur sempre, un reddito derivato da capitale investito.
Questo reddito era fortemente penalizzato rispetto a quello da capitale impiegato nelle cosiddette “attività finanziarie (Bot, obbligazioni, ecc).
Il reddito da locazione doveva, infatti, sommarsi al proprio reddito (e quindi, per la progressività delle aliquote, essere tassato con la propria aliquota massima, fino al 43 per cento per l’irpef, a cui bisognava aggiungere l’addizionale regionale e comunale, e l’imposta di registro) mentre il reddito ottenuto da attività finanziarie è tassato con un’aliquota fissa del 12,50 per cento.
Certo, se fosse solo questa la motivazione la “cedolare secca” avrebbe interessato tutte le locazioni e non solo l’abitativo.
Invero, la norma ha chiare finalità di emersione dell’evasione. Infatti, sono state, nel contempo, inasprite le sanzioni per chi non dichiara ed è stato creato, persino, un sistema di contrasto di interessi tra locatore e inquilino. In caso di mancata registrazione del contratto entro i termini, o di registrazione di un contratto di importo inferiore a quello effettivo o di un comodato fittizio, l’inquilino che denuncia avrà diritto ad un contratto la cui durata sarà comunque “quattro più quattro” (ossia quattro anni più un rinnovo automatico a meno di disdetta da parte del locatore per motivi fissati dalla legge) e l’importo del canone non supererà il triplo della rendita catastale.
Per cui, registrare tempestivamente i contratti di locazione conviene, sia per evitare di incorrere nelle pesanti sanzioni previste, sia per ottenere un’imposizione, tutto sommato, accettabile. Ma attenzione! Non sempre sottoporre il proprio reddito fondiario da locazione a imposta sostitutiva è conveniente: per questo motivo è stato previsto che l’adesione al nuovo regime sia sottoposta a opzione, poiché per i redditi più bassi, la tassazione sostitutiva potrebbe, addirittura, portare a pagare di più. Infatti, anche se l’imposta sostitutiva del 21 per cento è, comunque, minore della prima aliquota del 23 per cento occorre considerare che l’imposta sostitutiva si paga senza poter far valere alcuna deduzione o detrazione.
Occorre valutare caso per caso. Per esempio se ho un reddito di 15 mila euro di sole locazioni e potessi far valere deduzioni (come i contributi previdenziali o i contributi pagati per i collaboratori domestici che fanno diminuire l’imponibile ossia l’importo su cui si calcolano le imposte) o detrazioni (come le spese mediche, gli interessi sul mutuo per l’abitazione principale, ecc. che fanno diminuire direttamente l’imposta) queste potrebbero abbassare di molto l’imposta netta. Ben al di sotto del 21 per cento. Conviene quindi riflettere un momento e fare bene i conti, magari assistiti da chi questi conti li sappia fare.
Dott. Giuseppe Grassia
Collegio dei professionisti di Veroconsumo