bonus prima casa
Caccia alle case fantasma con la Manovra ma soprattutto una revisione delle rendite catastali per chi ha usufruito del Superbonus con possibili effetti ‘pesanti’ in caso di abitazione non principale. Molti proprietari di immobili (e sono quasi 500 mila quelli che hanno goduto dei benefici del bonus) sono in allarme dopo le parole in Parlamento del ministro dell’Economia Giancarlo Giorgetti. A spaventare è soprattutto l’intervento annunciato sul Catasto, anche se in realtà di questo si parlava già nella Manovra 2024 e comunque – proprio per i lavori di miglioramento ‘pagati’ dal Superbonus – esiste già la possibilità per i proprietari di immobili di ricevere dall’Agenzia delle Entrate una richiesta di informazioni sull’ ‘upgrade’ dell’abitazione con conseguente rialzo di categoria.
D’altronde, già oggi dopo ogni ristrutturazione le variazioni catastali vanno comunicate dal direttore dei lavori che – entro 30 giorni dal termine dei lavori – deve depositare in Comune prova dell’avvenuta presentazione della variazione catastale o una dichiarazione che attesti come gli interventi non hanno modificato il classamento.
Per capire il senso bisogna tenere conto che gli immobili sono suddivisi in gruppi, categorie e classi. Le abitazioni appartengono al gruppo A e sono ripartite in 10 categorie (da A/1 ad A/9 più la A/11 mentre la A/10 contraddistingue gli uffici): inoltre in ogni categoria sono previste una o più classi. Più alta la categoria, più di pregio è l’immobile.
Basandosi su classe e categoria, e considerando il numero di vani catastali e la posizione (le abitazioni al centro ovviamente ‘valgono’ di più) viene definita la rendita presunta dell’immobile. Secondo alcune simulazioni – necessariamente generiche, i dati esatti variano di città in città – con un aumento di classe la rendita può salire fra il 17 e il 18%, con due si va dal 37 al 38%.
Ma all’atto pratico cosa significa? Molto dipende se si tratta di una abitazione principale o di seconda casa. Nel primo caso non c’è aggravio, dal momento che non si paga l’Imu: unica ‘ripercussione’ dell’aumento della rendita è un incremento del dato Isee e del reddito lordo ai fini Irpef.
Se invece si tratta di seconda casa l’incremento della tassazione annua è in percentuale dell’aumento della rendita. Quindi se una piccola abitazione – utilizzata come seconda casa – oggi paga 1000 euro l’anno di Imu, con una revisione di una classe può vedere l’esborso salire a 1170 (+17%) oppure a 1370 (+37%) nel caso di due classi.
L’aumento della rendita poi va a incidere anche sull’imposta di registro che deve pagare chi compra casa , rendendo quindi l’esborso finale più ‘pesante‘.
Non è detto comunque che gli interventi effettuati con il superbonus oggi comportino una variazione ‘automatica’ della rendita. Questa va aggiornata se si incrementa il numero di vani, la volumetria o se il valore dell’immobile è aumentato di almeno il 15%. Ed è proprio questo ultimo caso che può essere ‘toccato’ dagli interventi del Superbonus, ad esempio migliorando l’efficienza energetica dell’immobile.