PALERMO – Prima di comprare casa è utile ottenere più informazioni possibili sull’immobile e soprattutto accertarsi di effettuare l’acquisto dal legittimo proprietario, verificando dunque che non vi siano iscrizioni pregiudizievoli sull’immobile. Questo e molti altri ancora sono i consigli e le informazioni contenuti all’interno della “Guida all’acquisto di una casa” dell’Aduc (Associazione per i diritti degli utenti e consumatori).
In primo luogo è opportuno verificare la situazione catastale e ipotecaria dell’immobile attraverso delle visure catastali e ispezioni ipotecarie. Mediante quest’ultimo strumento, è possibile individuare il proprietario dell’immobile e se sullo stesso ci sono ipoteche o pendenze, anche giudiziarie.
Spesso, quando l’acquirente è in attesa di un mutuo, si opta per la stipula in forma scritta del compromesso, ovvero un contratto preliminare tra venditore e compratore che si impegnano reciprocamente a sottoscrivere un successivo e definitivo contratto di compravendita (il rogito). Ad ogni modo, la stipula del preliminare fa sorgere solo un obbligo giuridico tra venditore e acquirente, senza determinare il trasferimento della proprietà che avverrà solo al momento del rogito. Dunque, potrebbe accadere che, nonostante il compromesso, il venditore venda lo stesso immobile ad un’altra persona oppure costituisca sullo stesso diritti reali di godimento o che venga iscritta a suo carico un’ipoteca. In questi casi, il compratore potrà chiedere al giudice solo il risarcimento dei danni e non l’annullamento della vendita o dell’iscrizione dell’ipoteca.
Per evitare di trovarsi in una situazione del genere, la legge mette a disposizione lo strumento della trascrizione del preliminare nei registri immobiliari. In questo modo, eventuali vendite dello stesso immobile o la costituzione di altri diritti a favore di terze persone non pregiudicheranno i diritti del compratore. Per la trascrizione del preliminare è necessario che l’atto sia stipulato con l’intervento di un notaio. Quest’opzione ha un costo pari a 200 euro per il versamento dell’imposta ipotecaria, più i 35 euro per le tasse ipotecarie, somme che si vanno ad aggiungere ai 200 euro per l’imposta di registro e i 155 euro per l’imposta di bollo.
Quando, infine, si procede al rogito, le imposta da pagare dipendono da diversi fattori e variano a seconda che l’acquisto venga effettuato da un’impresa o da un privato. In generale, che il venditore sia un’impresa o un privato, l’acquirente dovrà pagare l’imposta di registro in misura proporzionale del 9%, l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro e l’imposta catastale fissa di 50 euro. Dunque, in caso di impresa, la regola generale è che la cessione è esente da Iva.
Tuttavia vi sono delle eccezioni in cui l’imposta Iva si applica: ovvero, in caso di cessioni effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino dei fabbricati entro cinque anni dall’ultimazione della costruzione o dell’intervento oppure anche dopo i cinque anni, se il venditore sceglie di assoggettare l’operazione ad Iva, ed in caso di cessioni di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali, per le quali il venditore sceglie di sottoporre l’operazione a Iva (in entrambi i casi, la scelta va espressa nell’atto di vendita o nel contratto preliminare). In questi casi, l’acquirente dovrà pagare l’Iva al 10%, l’imposta di registro fissa di 200 euro, l’imposta ipotecaria fissa di 200 euro e l’imposta catastale fissa di 200 euro.