Si parte dal presupposto che nella storia del nostro Paese non è mai stato fatto un censimento degno di questo nome, col risultato che il valore catastale degli immobili non è quasi mai corrispondente a quello di mercato. Per non parlare poi di intere aree ignorate o sconosciute al Fisco. Il primo obiettivo quindi è di rideterminare il valore degli immobili.
Il Dlgs 198/2014: le Commissioni censuarie
A questo scopo con il Dlgs 198/2014 sono state riformate le Commissioni Censuarie, che rappresentano la base della futura manovra catastale. Tra le novità principali l’allargamento della platea ai rappresentati del mondo immobiliare e una nuova ripartizione delle funzioni operative. Tra queste la possibilità di emanare provvedimenti di autotutela in autotutela sulle rettifiche degli estimi catastali. È prevista una Commissione Censuaria Centrale con sede a Roma, con la funzione di giudicare sui ricorsi promossi dall’Agenzia delle Entrate, dai Comuni e dalle associazioni di categoria, contro le 106 Commissioni locali (una per ogni provincia). I cittadini invece dovranno rivolgersi alle Commissioni tributarie.
Il Valore patrimoniale e la Rendita catastale
Il primo sarà determinato partendo dalla moltiplicazione del valore di mercato al metro quadro (e non più per vani) per la tipologia di immobile relativa. Con una serie di coefficienti (dalla presenza o meno dell’ascensore allo stato di manutenzione), si otterrà un algoritmo che rettificherà il valore iniziale.
Per quanto riguarda la Rendita catastale, questa partirà dai valori locativi annui, cui si applicheranno delle riduzioni determinate dalle varie spese di volta in volta presenti. Ottenuto un valore annuo “depurato”, questo verrà moltiplicato per la superficie.
Le nuove qualificazioni degli immobili
Tra le novità che dovrebbe contenere il secondo decreto della riforma, vi è quella riguardante la nuova qualificazione degli immobili. Questi saranno suddivisi in due grandi gruppi: da una parte quelli “ordinari”, comprendenti otto categorie, che riguarderanno soprattutto unità abitative, dall’altra quelli “speciali” che invece conterranno 18 categorie rappresentanti gli impianti o immobili destinati a servizi.
Le principali problematiche: la mancanza di dati certi e la sovra estimazione
La riforma del Catasto richiederà purtroppo molto tempo. Questo non solo perché la mole di immobili si aggira a 62-3 milioni, ma anche perché per andare a determinare con correttezza il nuovo valore degli immobili vi è la necessità di reperire dei dati correlati, che il più delle volte mancano o sono errati. Inoltre per avere delle basi statistiche solide si dovrebbe partire dai valori determinati dalle compravendite degli scorsi anni, che tuttavia a causa della crisi immobiliare nella maggior parte dei Comuni si sono risolte in poche centinaia di transazioni ciascuno. È notizia della scorsa settimana che il biennio scelto per risalire ai corretti valori immobiliari delle abitazioni sarà quello 2012-2014, periodo in cui, per fare un esempio riguardante la Sicilia, il valore degli immobili a Palermo è sceso circa dell’11%.
Ulteriore rischio è quello rappresentato dal passaggio da una estimazione media a una di mercato, che avrebbe la conseguenza di far schizzare il valore degli immobili di oltre il 100% comportando così un aumento della base imponibili a fini fiscali. Questo ovviamente dipenderà da Comune a Comune.
Prossimo appuntamento (se tutto va per il meglio) per metà febbraio, con la nuova determinazione dell’estimo.
