ROMA – Abbiamo parlato più volte delle agevolazioni fiscali concesse a coloro che acquistano una “prima casa”. Ci riferiamo alla disposizione di cui alla nota II-bis dell’articolo 1, parte prima, della Tariffa allega al Testo unico Imposta di registro, il Dpr n. 131 del 26 aprile 1986, in base a cui, e a determinate condizioni, in caso di trasferimento a titolo oneroso della proprietà o di diritto reale di godimento di immobili a uso abitativo di categoria catastale diversa da A/1, A/8, A/9, nonché delle relative pertinenze (categorie catastali C/2, C/6 e C/7), l’Imposta di Registro è applicabile nella misura ridotta del 2% (anziché al 9%), oppure, se ricorrono i presupposti per l’applicazione dell’Imposta sul valore aggiunto, l’Iva è applicabile nella misura del 4% (anziché al 10%).
Per le agevolazioni occorre non essere proprietario di altra casa nel Comune
Tra i requisiti soggettivi previsti dalla legge c’è anche quello in base a cui, per beneficiare delle agevolazioni, occorre non essere titolare di proprietà (anche in comunione legale il coniuge), usufrutto, uso o abitazione di altra casa nel Comune in cui si trova l’immobile che si vuole acquistare con le agevolazioni. Poi, con riguardo alle cause di decadenza dalle agevolazioni, c’è anche la norma di cui all’articolo 7 della legge n. 448 del 23/12/1998 che stabilisce come, in caso di acquisto, a qualsiasi titolo, entro un anno dall’alienazione dell’immobile per il quale si è già fruito delle agevolazioni prima casa, di un’altra casa di abitazione con richiesta delle medesime agevolazioni (sempre che anche in relazione al secondo acquisto ne sussistano le condizioni), l’acquirente, non solo non decade dai benefici, ma ha anche diritto a un credito d’imposta fino a concorrenza dell’imposta di registro o dell’imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione al precedente acquisto agevolato e, comunque, non superiore alla minore somma tra l’imposta di registro o l’imposta sul valore aggiunto corrisposta per il precedente acquisto agevolato e l’imposta dovuta per il nuovo acquisto.
Quando si è proprietari di altra casa inidonea all’abitazione
Con riguardo al punto concernente la necessità che il contribuente non sia titolare di proprietà (anche in comunione legale il coniuge), usufrutto, uso o abitazione di altra casa nel Comune in cui si trova l’immobile che vuole acquistare con le agevolazioni, occorre segnalare che la Corte di Cassazione, con sentenza n. 24478 del 3 settembre scorso, ha affermato che, per avere diritto ai suddetti benefici, non è ostativa la circostanza che il contribuente sia già proprietario di altra casa, che sia però inidonea all’abitazione. Nel caso oggetto della citata controversia giunta in Cassazione, il contribuente era proprietario di una piccolissima abitazione che, a seguito della nascita di due gemelli, era divenuta assolutamente inidonea all’uso familiare, inducendolo ad acquistarne un’altra, più grande, sempre avvalendosi delle agevolazioni fiscali “prima casa”. E i Supremi Giudici, come già detto, hanno dato ragione al contribuente, affermando, con la citata sentenza n. 24478/25, il principio secondo cui la proprietà di una abitazione non idonea costituisce un caso uguale a quello che vede lo stesso contribuente non proprietario di qualunque immobile nel comune ove si trova quello per il quale si chiede i benefici.
Per quanto invece attiene all’altra questione riguardante il credito d’imposta di cui all’articolo 7 della legge 448/98, va segnalata una recente risposta a interpello n. 197 del 30 luglio 2025 dell’Agenzia delle Entrate. Quest’ultima, dopo avere ricordato che la citata legge di bilancio 2025 ha portato da uno a due anni il termine per procedere alla vendita dell’immobile pre-posseduto, acquistato con le agevolazioni in parola, considerato che la ratio di quest’ultimo intervento normativo (agevolare la sostituzione della “prima casa”) è uguale a quella che ha previsto il credito d’imposta, ha espresso l’avviso secondo il quale, l’aumento del termine, da uno a due anni, non possa recare pregiudizio ai fini della concessione del credito d’imposta di cui all’articolo 7 della legge 23 dicembre 1998, n. 448.