ROMA – Come è noto, in base a quanto previsto dalla Nota II-bis dell’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al d.p.r. 26 aprile 1986, n. 131 (il Testo Unico dell’imposta di registro), chi acquista un immobile abitativo, in presenza di determinate condizioni, deve versare, in occasione dell’atto di acquisto , un’imposta di registro del 2%, anziché del 9%, ed eventualmente l’Iva al 4% anziché al 10%. Le imposte di registro, catastale e ipotecaria si pagano nella misura fissa.
Come già detto tali agevolazioni si applicano solo in presenza di alcune condizioni e solo se l’acquirente possiede precisi requisiti.
Tra le altre condizioni c’è anche quella oggettiva, nel senso che l’immobile non deve avere le caratteristiche di lusso e deve appartenere ad una delle seguenti categorie catastali: A/2 (abitazioni di tipo civile), A/3 (abitazioni di tipo economico), A/4 (abitazioni di tipo popolare), A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare), A/6 (abitazioni di tipo rurale), A/7 (abitazioni in villini), A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).
L’agevolazione non è ammessa, invece, per l’acquisto di un’abitazione appartenente alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).
Lo scorso maggio, tuttavia, con il decreto-legge 25 maggio 2021, n. 73, c.d. Decreto Sostegni bis, come modificato dalla legge di conversione 23 luglio 2021, n. 106, con l’articolo 64 sono state previste “Misure in favore dell’acquisto della casa di abitazione ed in materia di prevenzione e contrasto al disagio giovanile”, disposizioni con le quali si istituiscono nuove agevolazioni in materia di imposte indirette per l’acquisto della casa di abitazione, ampliando in questo modo l’ambito applicativo e la portata delle vecchie agevolazioni “prima casa”, questa volta allo scopo di favorire l’autonomia abitativa dei giovani.
L’agevolazione, infatti, viene concessa ai giovani, acquirenti di una “prima casa”, che non hanno compito trentasei anni nell’anno in cui viene stipulato l’atto, e che hanno un Isee (Indicatore della situazione economica equivalente) con un valore non superiore a 40.000 euro annui.
Per poterne beneficiare, il giovane acquirente, al momento della stipula dell’atto, deve dichiarare di non avere superato la soglia del valore Isee prima indicata e di essere in possesso della relativa attestazione in corso di validità.
Il bonus è abbastanza importante in quanto consiste nell’esenzione dal pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale e, in caso di acquisto soggetto ad Iva, il riconoscimento di un credito d’imposta di ammontare pari al tributo corrisposto in relazione all’acquisto, credito il quale può essere pure utilizzato in compensazione, oppure in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data dell’acquisto .
È prevista pure un’agevolazione fiscale, con l’esenzione dall’imposta sostitutiva, al ricorrere dei medesimi presupposti, per i finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili ad uso abitativo.
Tutte le anzidette agevolazioni si applicano agli atti stipulati nel periodo compreso tra il 26 maggio 2021 e il 30 giugno 2022.
Per quanto riguarda il requisito oggettivo per l’applicazione dell’agevolazione, in virtù del richiamo operato dall’articolo 64, comma 6, del Decreto Sostegni bis, occorre fare riferimento alla disciplina delle c.d. agevolazioni “prima casa” di cui alla nota II-bis, posta in calce all’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al Testo Unico Imposta di Registro (Tur). Il riferimento serve infatti per di individuare sia le tipologie di atti agevolabili , sia la natura degli immobili oggetto della misura di favore (“case di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8, A9”).
In caso di insussistenza delle condizioni e dei requisiti necessari per beneficiare delle agevolazioni prima cennate o di decadenza da dette agevolazioni, per il recupero delle imposte dovute e per la determinazione delle sanzioni e degli interessi si applicano le disposizioni previste in caso di decadenza delle preesistenti agevolazioni “prima casa”.
L’Agenzia delle Entrate, con Circolare n. 12 del 14 ottobre 2021, ha fornito le istruzioni ai fini della corretta applicazione delle norme agevolative prima cennate.