L’acquisto della prima casa per gli under 36 sta attraversando una fase di trasformazione normativa. La legge di Bilancio 2025 ha trasformato il panorama delle agevolazioni per i giovani: si è passati dal regime di esenzioni fiscali dirette, terminato il 31 dicembre 2024, a un sistema incentrato quasi esclusivamente sulsostegno al credito. La manovra ha, infatti, rifinanziato il Fondo di Garanzia Consap con una visione di lungo periodo, estendendone l’operatività fino al 31 dicembre 2027.
La proroga triennale: meno sconti fiscali e più garanzie statali
Il cuore della riforma risiede nella stabilitàtemporale. Il governo ha scelto di blindare il fondo per un triennio, stanziando risorse che permettono di superare la logica dei rinnovi semestrali. Tuttavia, dal 1° gennaio 2025 i giovani acquirenti – che spesso dispongono di redditi stabili ma non dei risparmi necessari per coprire l’anticipo richiesto dal mercato – devono fare i conti con una realtà diversa: mentre prima era possibile azzerare le imposte di registro, ipotecarie e catastali, oggi il beneficio principale resta la garanzia pubblicasul mutuo. Questo strumento è diventato il vero pilastro per l’accesso al credito, permettendo alle banche di erogare finanziamenti che coprono fino al 100% del valore dell’immobile senza richiedere le pesanti garanzie personali dei genitori, solitamente indispensabili per i profili più giovani.
Le fasce di protezione e il nuovo ruolo dell’ISEE
Il funzionamento del Fondo non è uniforme per tutti e si basa su parametri di reddito e necessità. La garanzia ordinaria copre il 50% della quota capitale per mutui fino a 250.000 euro ed è accessibile a chiunque non possieda altri immobili a uso abitativo. Tuttavia, per gli under 36 e i nuclei monogenitoriali con Isee non superiore a 40.000 euro, lo Stato eleva la garanzia all’80% del capitale, a patto che il mutuo richiesto sia superiore all’80% del prezzo della casa.
La legge di Bilancio 2025 ha inoltre confermato un’attenzione particolare alle famiglie numerose, con soglie Isee e percentuali di garanzia che salgono progressivamente in base al numero dei figli, arrivando a coprire fino al 90% per i nuclei con cinque o più figli e Isee entro i 50.000 euro.
I requisiti dell’immobile tra categorie catastali e aste
Sul fronte degli immobili, la normativa è rimasta rigorosa per evitare che il sostegno pubblico finisca a finanziare abitazioni di pregio. Sono ammesse solo le case classificate come abitazioni civili, economiche, popolari o rurali, inclusi i villini. Restano invece rigorosamente esclusi castelli, ville e palazzi signorili. È importante sottolineare che l’agevolazione può essere estesa anche alle pertinenze come garage o cantine, purché destinate al servizio dell’abitazione principale. Inoltre, una possibilità spesso sottovalutata dai giovani riguarda l’acquisto tramite asta giudiziaria: anche in questo caso è possibile richiedere la garanzia statale, a condizione che l’immobile diventi la residenza principale del mutuatario.
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