TORINO – Con la sentenza 10346/2019 la Cassazione ha affermato l’illegittimità di qualunque disposizione, all’interno dei regolamenti condominiali, che ponga a carico del nuovo proprietario l’obbligo di pagare i debiti per spese anteriori all’ultimo biennio.
È il caso del sig. Borrelli che, divenuto proprietario di un immobile, lamentava l’ingiusto addebito di oneri condominiali maturati per la morosità del precedente inquilino e chiedeva in particolare che fosse ritenuto illegittimo l’art. 11 del regolamento del convenuto condominio. Tale norma, che poneva espressamente a carico del nuovo proprietario anche i debiti più vecchi imputabili al precedente condomino, contrastava a detta del ricorrente con gli artt. 72 e 63 delle Disposizioni di attuazione del Codice Civile.
L’impugnazione veniva accolta dal tribunale, che affermava la nullità della regola condominiale in questione in forza di detti articoli, ma rigettata dalla Corte d’Appello che, pur confermando che nessuna disposizione può esonerare l’acquirente dal pagamento dei contributi omessi per l’anno in corso e quello precedente, riteneva tuttavia che ulteriori debiti maturati precedentemente potessero essere posti a carico del nuovo condomino a discrezione del singolo regolamento. Citando un proprio precedente infatti, la Corte d’appello affermava il principio per cui “è riconducibile all’autonomia del regolamento condominiale, di natura contrattuale, disporre a carico dell’acquirente l’accollo di debiti maturati in precedenza”.
Il sig. Borrelli a questo punto ricorre nuovamente per ottenere la cassazione della suddetta decisione, basando la propria opposizione sulla violazione dell’art. 63 in ragione di una “interpretazione illogica della medesima norma, in palese contrasto col chiaro disposto normativo”.
La Cassazione ha ritenuto errata la decisione della Corte d’Appello, sostenendo che derivasse effettivamente da un’interpretazione troppo estensiva della norma che “amplia oltremodo i margini temporali retroattivi della responsabilità”.
Nell’accogliere il nuovo ricorso promosso dal sig. Borrelli, la Suprema Corte ha infatti ribadito il principio secondo il quale “in tema di condominio negli edifici, la responsabilità solidale dell’acquirente per il pagamento dei contributi dovuti dal venditore è limitata al biennio precedente l’acquisto” trovando qui applicazione il secondo comma dell’art 63 disp. att. C.c.
Nel rigettare la decisione del secondo grado di giudizio, la Suprema Corte ha infine specificato la non pertinenza dell’art. 1104 del Codice civile. In questo caso infatti, non erano applicabili le norme sulla comunione in generale previste dagli artt. 1100 e seguenti del codice, dal momento che queste si estendono al condominio solo in mancanza di un’apposita disciplina, come si evince dall’art. 1139 c.c.
La sentenza dunque ribadisce precisi limiti alla responsabilità patrimoniale dell’acquirente di una unità immobiliare posta in condominio, limitandola al biennio antecedente l’acquisto, così come previsto dall’art. 63 disp. att. c.c. e senza che tale limite, temporale e quantitativo, possa essere ampliato da alcuna disposizione convenzionale.
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