ROMA – La crisi abitativa è causata della povertà generalizzata che sta colpendo il Paese. In tutta Italia la casa è sempre più un bene disponibile, ma allo stesso tempo meno accessibile. Una contraddizione causata non soltanto dall’espansione degli affitti brevi, ma dall’effetto combinato di una crisi economica che sta mettendo in discussione anche il diritto essenziale all’abitare.
Come rilevato da Nomisma nella seconda edizione dell’Osservatorio Affitti pubblicata lo scorso aprile, le cause principali della difficoltà di accesso alla casa vanno cercate nell’aumento del costo del credito, nel rialzo dei prezzi di acquisto degli immobili e nell’aumento delle case vuote. In questo contesto, la diffusione delle locazioni brevi rappresenta solo l’ultimo elemento di un sistema già in difficoltà, che rischia di paralizzarsi con conseguenze sociali ed economiche tutt’altro che di secondo piano.
A ottobre 2025 oltre nove milioni e mezzo di abitazioni vuote
Restando sui numeri, osservando i dati del rapporto Ifel–Anci 2025 e i dati del Sunia nazionale, emerge un sistema abitativo fermo. Il dato aggiornato a ottobre 2025 cita oltre nove milioni e mezzo di abitazioni vuote, mentre il mercato degli affitti si restringe mentre cresce la quota di locazioni brevi. La proprietà di casa resta la forma più scelta dagli italiani, ma è diventato un obiettivo sempre più lontano. La carenza (atavica) di edilizia pubblica completa il quadro.
Scendendo nel dettaglio, l’Ifel ha evidenziato come in Italia lo stock abitativo ammonta a 35,2 milioni di abitazioni, di cui oltre la metà in proprietà (55,4%) e solo il 13,1% in locazione. Il nostro è il Paese europeo con la più alta quota di case di proprietà e con la più bassa percentuale di alloggi in affitto, in netto contrasto con la Germania, dove oltre la metà delle abitazioni (53,4%) è in locazione, e con la Francia, che mostra un equilibrio tra proprietà (47,4%) e affitto (33,3%). Il dato più critico, secondo Ifel, riguarda la quota di abitazioni non occupate, che in Italia raggiunge il 27,3%, pari a oltre nove milioni e mezzo di unità. Una cifra quattro volte superiore alla Germania (4,4%) e più di tre volte quella francese (7,8%). L’edilizia sociale incide appena per il 2,6% sul totale e per circa il 20% del mercato degli affitti, mentre in Francia raggiunge l’11,7% e in Germania il 2,5%. In tutta Italia gli alloggi Erp (edilizia residenziale pubblica) sono circa 900.000 unità, di cui 780.000 di proprietà delle aziende regionali e 220.000 dei Comuni.
In Sicilia il problema assume proporzioni ancora più marcate
Nelle tre città metropolitane dell’isola – Palermo, Catania e Messina – la quota di alloggi vuoti è tra le più alte del paese: 32,5% a Palermo, 27,5% a Catania e 39,8% a Messina. In queste aree quasi una casa su tre risulta non occupata, un dato che supera di gran lunga la media nazionale e che riflette le criticità del mercato immobiliare locale, la presenza di un patrimonio vecchio e la scarsa domanda di affitto. Anche nei capoluoghi, dove in genere il tasso di occupazione è più alto, il fenomeno resta centrale. A Messina e la vicina Reggio Calabria, per esempio, la percentuale di alloggi non occupati supera il 26%.
Scarsità dell’edilizia sociale
Vi è poi da considerare la scarsità di edilizia sociale. Nelle città metropolitane, che da sole concentrano il 43% del patrimonio di edilizia residenziale pubblica, Palermo dispone di 20.201 alloggi, Catania di 9.127 e Messina di 7.062. Numeri che rappresentano una quota molto bassa rispetto al fabbisogno nazionale, ma che si mostrano in linea con il trend italiano. Ecco perché occorre, tra le altre cose, rendere efficienti gli Istituti autonomi case popolari.
Quel che sta accadendo oggi, secondo la lettura dei dati restituita dal report Ifel, è che la combinazione di un’elevata proprietà privata, di un’offerta pubblica limitata e di un’ampia quantità di abitazioni vuote sta generando, in Italia come in Sicilia, una crisi abitativa paradossale, dove lo spazio costruito non manca, ma risulta male utilizzato.
Stando ai dati elaborati dal Sunia nazionale a partire dalle rilevazioni dell’Osservatorio immobiliare, a questo problema si affianca quello degli sfratti. Il tema è stato sollevato per ultimo a Catania durante una conferenza stampa organizzata, nella prima metà del mese di ottobre, dalla Cgil provinciale insieme al Sunia regionale. Secondo il sindacato, la situazione abitativa nell’Isola appare nel complesso stabile, ma mostra segnali di criticità. A livello nazionale le richieste di esecuzione di sfratti crescono di quasi il 10%, mentre in Sicilia si registra un aumento del 3,22% (1.957 provvedimenti). A Palermo gli sfratti salgono del 4,20% (sono stati 1.169) e quelli eseguiti del 5,21% (343). Il rallentamento delle esecuzioni è legato alla riduzione dei contratti di lungo periodo, sostituiti dagli affitti brevi, e alle difficoltà operative degli uffici giudiziari. Mancano dati aggiornati per Catania, mentre nei centri medi come Ragusa ed Enna si registra un peggioramento rispettivamente del +22,12 per cento a Ragusa e +29 per cento di richieste di esecuzione a Enna.
Serve con urgenza un Piano casa nazionale pluriennale
Il tema della crisi abitativa, insomma, ha conquistato uno spazio di primo piano a livello regionale e nazionale, tanto da essere posto tra le questioni urgenti da affrontare dal presidente dell’Anci (Associazione nazionale dei Comuni italiani) Gaetano Manfredi, in occasione dell’Assemblea nazionale dell’associazione tenutasi nei giorni scorsi a Bologna. “Serve con urgenza – ha detto – un Piano casa nazionale pluriennale capace di mobilitare risorse e visioni. Lo stiamo chiedendo incessantemente al Governo. Ora lo chiede anche la Commissione europea. Abbiamo avanzato delle proposte concrete, spesso con progetti disponibili. Il Governo presti attenzione, ci convochi perché l’emergenza non riguarda soltanto le fasce più fragili. Oggi la crisi del mercato immobiliare, tra affitti insostenibili e la difficoltà di accedere ai mutui, ha colpito duramente anche il ceto medio, tra giovani professionisti, studenti, giovani coppie e chi deve cambiare comune per opportunità di lavoro”.
L’assessore Ferrandelli illustra il modello Palermo
PALERMO – Il Comune di Palermo ha avviato un percorso di riorganizzazione delle graduatorie per l’emergenza abitativa, puntando sull’innovazione tecnologica. “Abbiamo dato seguito – spiega l’assessore all’Abitare sociale e all’Innovazione, Fabrizio Ferrandelli – a quella che è stata l’indicazione del Consiglio comunale, cioè aggiornare ogni anno le graduatorie. Lo abbiamo fatto con un nuovo sistema di piattaforma informatizzata e digitale attraverso cui il cittadino, tramite Carta d’identità elettronica o Spid, oppure il sindacato, può presentare i dati per l’emergenza abitativa. Questo ci consente di avere liste rapide online, il calcolo del punteggio informatizzato e un censimento del database, evitando errori umani o rischi di condizionamento”.
La scelta ha ridotto il numero dei richiedenti e, grazie all’incrocio dei dati, ha permesso di verificare quali immobili fossero realmente nella disponibilità del Comune. “C’è una riduzione significativa del numero dei cittadini presenti all’interno delle liste – conferma Ferrandelli – sia perché quelle precedenti erano un po’ datate, sia perché non adeguatamente aggiornate. Abbiamo visto diminuire la platea degli aventi diritto da 3.000 cittadini a 370. Inoltre abbiamo messo immediatamente mano al controllo del patrimonio abitativo del Comune di Palermo, che fino a qualche mese fa non era adeguatamente vigilato”.
Il controllo incrociato ha permesso di contrastare anche il fenomeno delle occupazioni abusive. “Abbiamo messo in dialogo – sottolinea l’assessore – la piattaforma delle case popolari con l’Anagrafe nazionale, così da avere evidenza di ogni cambiamento anagrafico. Con il cambio di anagrafica capiamo se è deceduto un assegnatario, se c’è diritto al subentro oppure, in caso contrario, entriamo tempestivamente in possesso dell’immobile e lo riassegniamo secondo la lista dell’emergenza abitativa, togliendo la gestione alla criminalità”.
Un cambio di passo confermato dai numeri: “Oggi posso dire che scongiuriamo le nuove occupazioni abusive e siamo passati da una media di dieci-quindici immobili annui recuperati a una media di 150 negli ultimi mesi”.
Sul fronte degli affitti brevi, l’Amministrazione segue con attenzione l’evoluzione del mercato, ma non vuole che la città si gentrifichi. “Il fenomeno della gentrificazione – sostiene Ferrandelli – lo guardiamo con preoccupazione anche a Palermo, perché non vogliamo che i quartieri diventino spazi solo per turisti. Vogliamo che le esigenze siano contemperate, ma siamo spettatori, non abbiamo leve dirette per impedire il fenomeno”.
Per tutelare gli inquilini in difficoltà, quindi intervenire sugli sfratti, il Comune di Palermo ha infine messo in campo delle misure di sostegno specifiche “Stiamo monitorando gli affitti – conclude l’assessore – e seguendo da vicino chi rischia di essere espulso. La nostra Agenzia per l’inclusione prevede la possibilità di sostituirsi al pagamento del canone fino a un anno, o anche due qualora necessario. Questo ci consente di evitare che chi vive un momento di difficoltà diventi uno sfrattato nel giro di pochi mesi”.
La priorità, per l’Iacp di Catania, è aumentare gli alloggi disponibili
CATANIA – Il presidente dell’Istituto autonomo case popolari etneo, Angelo Sicali, è anche membro della Giunta nazionale di Federcasa, ruolo che lo porta spesso a Bruxelles e che gli consente di avere una visione più ampia sul tema dell’emergenza abitativa. “Una crisi – spiega – non solo italiana. In Europa è esploso lo stesso problema, tanto che la presidente della Commissione Ue, Ursula von der Leyen, ha nominato un commissario europeo per la casa. In Italia servono 250 mila alloggi”.
Sicali ha fissato come obiettivo, condiviso con tutto l’ente, l’aumento del numero di alloggi disponibili: “Abbiamo completato lavori per 58 milioni di euro, dalla manutenzione straordinaria alla realizzazione di un centro giovanile per l’abitare sociale. Sono nate quattro comunità energetiche, una donata da privati, sono stati effettuati interventi di efficientamento sismico e un intervento di street art per favorire la coesione sociale. Con l’Azienda sanitaria provinciale abbiamo creato gli spazi del progetto Quartieri in salute a Librino”.
Accanto al recupero dell’esistente, sono state realizzate nuove costruzioni. “In corso Indipendenza – sottolinea il presidente dell’Iacp – ci sono 21 nuovi alloggi di social housing, prima sperimentazione siciliana, consegnati lo scorso anno. Alcuni sono destinati a giovani coppie e due a donne vittime di violenza. Presto sperimenteremo il co-housing per anziani. Con il Comune stiamo procedendo a realizzare i 144 alloggi di Librino, finalmente sbloccati dopo il problema del costo dei materiali. In collaborazione con Bronte sono stati realizzati sessanta alloggi, undici a Zafferana, dodici a Fiumefreddo e sei a Caltagirone. L’Ente è inoltre impegnato sulla misura di efficientamento energetico da 1 miliardo e 381 milioni, di cui il 40 per cento destinato al Sud”.
La dirigente generale Patrizia Giambarveri sottolinea invece come l’Iacp operi su due fronti: costruire e recuperare alloggi tramite morosità o perdita dei requisiti. “Lo facciamo con dispiacere – spiega – ma è giusto verso i legittimi assegnatari. Bisogna rivendicare il concetto di casa pubblica. Molte persone oggi non sanno a che titolo abitano, hanno paura anche a fare una voltura. Noi vogliamo ‘uscire dal palazzo’ e ritrovare il rapporto con l’utenza. Siamo arrivati al 45° posto in graduatoria recuperando, in due anni, una media di venti alloggi a Catania. Per costruire venti nuovi alloggi ci vogliono circa quattro milioni di euro: basta questo per capire che tipo di risparmio abbiamo attivato”.
Giambarveri ha aggiunto che 144 nuovi alloggi sono certi, mentre 188 di edilizia universitaria sono in arrivo. “Abbiamo interpellato tutte le Ipab di Catania – afferma – per recuperare il possibile, stimiamo trenta o quaranta immobili inutilizzati. In dieci anni di lavoro sul patrimonio posso dire che solo negli ultimi cinque si è vista una vera attenzione alle politiche di recupero abitativo, grazie ai fondi Gescal e comunitari. Puntiamo al recupero circa 350 alloggi e al monitoraggio dell’esistente, compresi gli immobili dismessi come le ex portinerie. Ma serve la collaborazione con gli enti proprietari. La sfida si vince con un tavolo tecnico che unisca chi detiene il patrimonio e chi, come noi, è stazione appaltante qualificata”.
Falcone (FI): “Chiesti almeno 25 miliardi all’Ue”
MISTERBIANCO (CT) – L’emergenza abitativa è ormai un tema europeo e tra i componenti della Commissione speciale temporanea Hous del Parlamento Ue c’è anche Marco Falcone (Forza Italia), che nei giorni scorsi ha preso parte a Misterbianco all’incontro organizzato dall’Amministrazione retta dal sindaco Marco Corsaro, dal titolo “Diritto alla Casa. Nessuna senza tetto, nessuno senza diritti”.
“Stiamo portando avanti in Europa – ha spiegato – una linea chiara: la casa è sacra e va tutelata come diritto sociale e bene economico. Nella Commissione speciale Hous stiamo lavorando per affermare il rispetto delle specificità nazionali nelle politiche abitative Ue e per ottenere una dotazione finanziaria chiara dalla Commissione: almeno 25 miliardi per il nuovo European housing pact”.
La richiesta di FI è chiara: slegare gli investimenti in questo campo da qualsiasi vincolo: “Negli emendamenti FI alla Risoluzione che voteremo l’anno prossimo, abbiamo inoltre chiesto che gli investimenti in edilizia abitativa escano dai vincoli del Patto di stabilità, riducendo la burocrazia sugli investimenti edilizi e introducendo incentivi fiscali, come l’Iva agevolata su ristrutturazioni e interventi sociali. L’Europa deve poi puntare sulla riqualificazione del patrimonio edilizio esistente, specie in territori fragili, aree interne, montane e insulari, contro lo spopolamento”.
“Continueremo a promuovere – ha concluso – una politica abitativa moderna, fondata su equilibrio, libertà e responsabilità, mettendo al centro famiglie, lavoro e sviluppo”.