Spazio adibito a deposito e collocamento per alcuni impianti comuni

CATANIA – In materia condominiale, l’art. 1117 c.c., nell’elencare le parti comuni dell’edificio non menziona il sottotetto.
Per sottotetto si intende lo spazio che si trova tra il tetto del palazzo e l’immobile sito all’ultimo piano.

Generalmente, il sottotetto ha soltanto una funzione di intercapedine, cioè funge da spazio che protegge e quindi isola l’ultimo piano dell’edificio dal caldo, dal freddo o dall’umidità.
Quando esso assolve alla predetta funzione, si dovrebbe considerare uno spazio di pertinenza dell’ultimo piano e, pertanto, escluso dal novero delle parti comuni dell’edificio.

Senonché, può accadere che esso costituisca uno spazio comune proprio perché utilizzabile da tutti i condomini.
Da ultimo, la sentenza della Corte di Cassazione n. 26833 del 2011 ha puntualizzato quali sono i parametri necessari affinché si possa parlare di sottotetto, inteso come parte comune esposta all’uso da parte di tutti i condomini.
Il problema circa la titolarità del medesimo si pone soprattutto quando nell’atto di acquisto non si fa alcuna menzione dei soggetti a cui spetti la relativa titolarità.

In tal caso, l’accertamento circa la proprietà va fatta avendo riguardo alla funzione concreta e quindi alla destinazione d’uso del sottotetto.
Nel caso della sentenza in esame, si è evidenziata una funzione volta al servizio di tutti i condomini, poiché spazio adibito a deposito e collocamento per alcuni impianti comuni.

Tanti sono stati gli elementi presi in considerazione, già nella sentenza di secondo grado e che avevano fatto propendere la Corte d’appello per la dichiarazione del sottotetto quale parte comune.
Per fare qualche esempio concreto, si è fatto riferimento all’installazione nel sottotetto dell’impianto di riscaldamento condominiale, all’accesso dalla scala comune e non dal singolo appartamento, all’assenza di muri divisori e alla presenza di un pavimento idoneo a sopportare il calpestio.

Alla luce di questi elementi, la Suprema Corte si è pronunciata circa la natura comune del bene, sottolineando che il sottotetto costituisce pertinenza esclusiva del singolo solo quando costituisca lo spazio con funzione isolante per l’appartamento dell’ultimo piano del fabbricato.

Aspetto da non sottovalutare è la conseguenza dell’accertamento circa la titolarità del sottotetto, poiché le spese relative alla sua manutenzione andranno a ricadere sul singolo proprietario o su tutti i condomini, proprio in ragione dell’uso cui lo stesso è adibito.

Avv. Francesca Pecorino
collegio dei professionisti di Veroconsumo