Applicazione dell’Iva nella cessione di terreni agricoli divenuti edificabili - QdS

Applicazione dell’Iva nella cessione di terreni agricoli divenuti edificabili

Salvatore Forastieri

Applicazione dell’Iva nella cessione di terreni agricoli divenuti edificabili

giovedì 09 Gennaio 2020 - 00:00
Applicazione dell’Iva nella cessione di terreni agricoli divenuti edificabili

Secondo la Cassazione (sent. 20149/’19) è soggetta ad imposta sul valore aggiunto. Quelli non suscettibili di utilizzazione edificatoria, invece, scontano solo l’imposta di registro

ROMA – Come è noto, ai fini dell’applicazione dell’Iva, sono necessari tre requisiti, quello territoriale, quello soggettivo e quello oggettivo.
Tralasciando di parlare del presupposto territoriale, anzi dandone per scontata l’esistenza per la presenza dell’area nel territorio italiano, ricordiamo che una operazione rientra nel campo di applicazione dell’Iva quando, ai sensi degli articoli 2 e 3 del D.P.R. 633/1972, si può considerare cessione o prestazione soggetta ad imposta, nonché quando, ai sensi dell’articolo 4 dello stesso decreto, viene effettuata da un’impresa (compreso l’imprenditore agricolo), da un’artista o da un professionista.

Con specifico riguardo alla ipotesi di cessione di terreno edificabile da parte di un imprenditore agricolo, è opportuno premettere quanto appresso.
a) La cessione di terreni “non suscettibili di utilizzazione edificatoria” non costituiscono cessione di bene per espressa previsione dell’articolo 2 del D.P.R n. 633/72e, per il principio dell’alternatività, scontano l’imposta di registro ai sensi dell’articolo 40 del TU 131/86. Quelli “edificabili”, invece, volendo dare per scontata la presenza del presupposto soggettivo e quello della “territorialità”, possiedono il “presupposto oggettivo” per l’applicazione dell’Iva;
b) Le cessioni di beni (compresi i terreni) ceduti da soggetti che non svolgono attività d’impresa, arte o professione, ossia da semplici privati consumatori, non costituiscono operazioni che rientrano nel campo di applicazione dell’Iva e, per il principio dell’alternatività, scontano l’imposta di registro.

L’assoggettabilità, o meno, all’Iva da parte del produttore agricolo, tuttavia, non è mai stata sufficientemente chiara. Originariamente, l’Agenzia delle Entrate, con circolare 18/2013, aveva affermato che le cessioni di terreni edificabili da parte di un produttore agricolo sono soggetti ad Iva solo se precedentemente erano stati destinati alla produzione agricola.

La Corte di Cassazione, però, con ordinanza n. 11600/2016, ha ritenuto che la decisione dell’imprenditore di escludere il bene (che si è trasformato da terreno agricolo a terreno edificabile) faccia venir meno il presupposto soggettivo e, conseguentemente, considerando l’operazione posta in essere da un privato consumatore e non più da un imprenditore agricolo, sia esclusa dal campo Iva.

Una linea interpretativa, quest’ultima, la quale, tuttavia, pone altri problemi in merito all’esistenza di un probabile “autoconsumo” esterno da parte dell’imprenditore.

Più recentemente, però, si è consolidato un diverso orientamento, principalmente del ministero dell’Economia e delle Finanze, secondo il quale, al fine di stabilire se si renda applicabile l’Iva o il Registro, assume rilevanza la condizione di “bene strumentale” del terreno, anche se successivamente divenuto edificabile.

In pratica, anche i terreni edificabili, utilizzati come strumentali nell’attività agricola, se vengono ceduti dall’imprenditore, scontano l’Iva.
Un nesso di strumentalità il quale, evidentemente, deve essere acclarato caso per caso.
Una interpretazione che è stata confermata dal Mef rispondendo ad una interpellanza parlamentare in data 19 gennaio 2017 (n.5-10314) sostenendo che, quando il terreno edificabile non viene utilizzato come bene strumentale nell’esercizio di un’impresa agricola, la relativa cessione è soggetta ad imposta di registro.

È bene ricordare, per completezza di esposizione, che, trattandosi di questione attinente ai presupposti dell’Iva, qualora la cessione del terreno (edificabile) avvenga da parte di un imprenditore agricolo che sia una “società”, l’operazione è comunque soggetta ad Iva in virtù della previsione di cui al 2° comma dell’articolo 4 del D.P.R. 633/72 che considera sempre esistente il presupposto soggettivo quando l’operazione viene effettuata da soggetti societari.

Può essere utile osservare pure che, in presenza di imprenditore agricolo in regime speciale, le operazioni “diverse” (quelle che non fanno parte della Tab. A parte I) svolte dalle “imprese miste” devono avere sempre carattere di occasionalità ed accessorietà alle altre operazioni agricole, altrimenti si versa nella ipotesi di svolgimento di “altra attività” (diversa da quella agricola) la quale va sempre tenuta separata ai sensi dell’art.36 del D.P.R. 633.

Recentemente, comunque, si è registrata un’altra sentenza della Corte di Cassazione (n. 20149 del 2019) secondo la quale, nel momento in cui un terreno agricolo (anche se concretamente utilizzato come tale) diviene edificabile, si trasforma in un bene diverso da quello che era in precedenza, per cui è sufficiente la semplice inclusione del terreno nel piano regolatore per fargli perdere la caratteristica di bene strumentale, considerato, cioè, appartenente alla sfera personale dell’imprenditore e, conseguentemente, non soggetto ad Iva al momento della sua cessione.

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