Le influenze di un mercato immobiliare stabile o instabile e l’inflazione

PALERMO – Il decreto sviluppo di prossima uscita dovrebbe disporre un fondo di garanzia sui mutui destinati ai giovani. In pratica lo Stato garantisce fino a 75.000 euro a mutuo alle banche che lo concedono alle giovani coppie sotto i 35 anni. Queste coppie, per fruire della garanzia, devono disporre di un lavoro a tempo indeterminato. In un’Italia in cui il 30% dei giovani sotto i 30 anni non ha un lavoro, neanche a tempo determinato, questa iniziativa rischierebbe di suonare un po’ beffarda. O meglio, potrebbe suonare come l’ennesima agevolazione a favore delle banche, che venderebbero mutui con garanzia statale, senza rischi.

Un mutuo è un contratto regolato dal codice civile. Una parte chiede soldi in prestito ad una controparte, per un determinato fine, con l’impegno di restituire questo denaro nel tempo con gli interessi. Il contratto di mutuo, quindi, si compone di una quota capitale, quella che serve per comprare il bene, e la quota interessi, che serve per remunerare chi presta il denaro.
Immaginate un rettangolo orizzontale con una linea diagonale che lo divide in due parti. Partendo dalla parte sinistra, la linea diagonale sarà in basso e andrà su fino all’angolo in alto della parte destra. La linea diagonale segna idealmente il taglio della parte di capitale e della parte di interessi che andrete a pagare. All’inizio del mutuo, in pratica, si pagano perlopiù interessi e non capitale. Man mano che si va avanti nel tempo  le parti si bilanciano ed alla fine sarà più capitale che interessi. In questo modello (ne esistono altri, ma in Italia usiamo far così) le rate iniziali di fatto non estinguono il debito che abbiamo con la banca. Prima paghiamo gli interessi e poi la quota capitale.

Visto che la quota interessi e la quota capitale non sono costanti nel tempo, ma variano, chi sceglie un mutuo a tasso variabile può vedere nei primi anni di rimborso delle oscillazioni spropositate nel valore della rata. Se il tasso di interesse (il famoro Euribor) sale, la rata sale e viceversa. Questo perché nei primi anni la rata è costituita perlopiù da interessi.
Rispetto ad un contratto di affitto un mutuo ha il vantaggio di essere indifferente all’inflazione. Dopo 15 anni la rata che dovremo sborsare non avrà più lo stesso valore reale. Mentre il padrone di casa adeguerà l’affitto, nel contratto di mutuo la rata resterà perlopiù costante, pesando gradualmente di meno. Questo è vero in un mercato immobiliare stabile. Negli Stati Uniti, dove vi sono regioni in cui le case costano 20.000 dollari per via della catastrofe immobiliare degli ultimi anni, questo non è più vero. La gente paga mutui per valori elevatissimi mentre le case ne valgono una frazione.

Un altro aspetto da valutare è quello dell’autonomia finanziaria. Una persona che accende un mutuo sa di dover pagare una determinata rata per molti anni. A questa rata si aggiungono tasse, assicurazioni, bollette, rate varie, tipiche del menage di ognuno di noi. La somma di queste spese, che non si possono evitare, costituisce la parte fissa delle spese di ognuno di noi, sono anelastiche. Questo vuol dire che, se decidessimo di cambiare stile di vita, di ottimizzare e di risparmiare, tali spese non si potrebbero comunque ridurre. Si può risparmiare sul cibo, sui vestiti, sui divertimenti, ma non si può risparmiare sui costi fissi.

 

 

 

Ognuno di noi deve valutare la solidità e la sostenibilità della propria fonte di reddito. Anche chi ritiene di avere un reddito sicuro dovrebbe impegnarsi in costi fissi per non più del 30% di tale reddito. La restante parte potranno essere costi variabili e risparmio. Il risparmio costituisce un serbatoio finanziario a cui attingere quando le spese superano i ricavi. Potrebbe essere il caso di una spesa medica imprevista o peggio, il caso di perdita del lavoro. Proprio in quest’ultimo, malaugurato e attuale caso l’autonomia finanziaria è fondamentale.  Bisogna stimare che spese fisse abbiamo ogni mese; poi sommare le spese variabili ridotte al minimo (la spesa alimentare per esempio); alla fine simulare quanti mesi possiamo andare avanti con un reddito ridotto o addirittura senza reddito, basandoci solo sui risparmi. Questa è l’autonomia finanziaria e riconosco che questo concetto fa sorridere se si pensa a quante famiglie consumano tutto il reddito alla terza settimana.
Da questo punto di vista, suggerisco a chi non dispone di un reddito certo, di rimandare la scelta di fare un mutuo  di un altro paio di anni, soprattutto in presenza di figli e quindi in condizioni di avversità al rischio. Chi invece dovesse essere benestante, libero e propenso al rischio, potrebbe adesso fare degli ottimi affari, visto il prezzo moderato degli immobili e la previsione di un periodo di notevole inflazione.

Gianluigi Cerami
collegio dei professionisti di Veroconsumo