Aste, la vendita sul web è un flop. Tribunali fermi, procedure troppo complesse: mercato immobile - QdS

Aste, la vendita sul web è un flop. Tribunali fermi, procedure troppo complesse: mercato immobile

Antonino Lo Re

Aste, la vendita sul web è un flop. Tribunali fermi, procedure troppo complesse: mercato immobile

sabato 13 Giugno 2020 - 09:04
Aste, la vendita sul web è un flop. Tribunali fermi, procedure troppo complesse: mercato immobile

Indagine Reviva: “L'aggiunta della pubblicazione degli annunci su testate cartacee incentiverebbe la partecipazione. Sbloccarle per rilanciare l’economia della Sicilia”. Tribunali fermi e scarsa dimestichezza degli aspiranti compratori con le procedure telematiche

PALERMO – Negli ultimi anni vi sono stati piccoli miglioramenti, ma il settore delle aste giudiziarie continua a presentare ere criticità che non passano inosservate.

In Italia, solo nel 2019, il patrimonio immobiliare all’asta si è svalutato di 3,4 miliardi di euro a fronte un valore complessivo di 18 miliardi di euro. Questo è quanto emerge dal rapporto “Scenario aste immobiliari 2019” pubblicato da Reviva, una start-up nata nel 2017 per “vivacizzare” le aste immobiliari. Si tratta non di una proiezione, ma di dati effettivi raccolti dal Portale delle Vendite Pubbliche.

Alle già note problematiche legate alla forte svalutazione degli immobili che finiscono all’asta, si aggiungono anche le nuove modalità telematiche di vendita introdotte dalla legge n. 119/2016 che di fatto hanno reso più difficoltosa e ostica la partecipazione alle aste da parte dei potenziali investitori, a causa della scarsa familiarità con le procedure on line.

E poi c’è la pubblicità on line delle aste: in considerazione delle criticità rilevate anche su questo fronte, la pubblicazione cartacea è da considerarsi un investimento per riuscire a raggiungere quella piccola percentuale di utenti poco tecnologici. Il risultato è un sistema “inceppato”, nel quale l’aggiudicazione del bene diventa di fatto difficile. Tali meccanismi poco fluidi hanno determinato un freno agli investimenti in un mercato, come quello immobiliare per l’appunto, che presenta potenzialità enormi.

Giulio Licenza, Cbdo e co-founder di Reviva

Per approfondire le problematiche del settore delle aste giudiziarie abbiamo intervistato in esclusiva Giulio Licenza, Cbdo e co-founder di Reviva.

Nell’indagine da voi condotta viene stabilito un collegamento tra le lungaggini dei tribunali e la progressiva svalutazione degli immobili all’asta: vista anche la scarsa familiarità dell’utente medio con le nuove procedure telematiche (documentata anche da Astasy srl) tornare nelle more all’obbligo della pubblicazione delle aste sui quotidiani potrebbe aiutare?
“Innanzitutto la pubblicazione online ad oggi è quella più diffusa perché è il canale preferito da chi sta cercando un immobile da acquistare. L’avvento dei portali immobiliari online ha comportato che chi è in cerca di un immobile tende a documentarsi prevalentemente online. C’è da sottolineare due aspetti però: per favorire la partecipare alle aste immobiliari bisogna portare quante più persone a conoscenza di un’asta e in secondo luogo invogliarle a partecipare attivamente alla stessa. Nel primo caso la pubblicazione degli annunci di aste sulle testate cartacee potrebbe sicuramente incentivare la partecipazione anche di quella piccola percentuale di persone, magari più anziane o semplicemente meno avvezze all’uso della tecnologia e di internet, che in questo modo potrebbero venire a conoscenza dell’asta prevista. Per quanto riguarda invece il secondo aspetto è importante poter fare affidamente e rivolgersi a professionisti con una solida esperienza nel settore immobiliare delle aste. Spesso infatti molti potenziali acquirenti incontrano diverse difficoltà sia nel partecipare a un’asta che nel capirne i meccanismi. Noi come Reviva siamo i primi ad aver ideato e inserito nel mercato immobiliare la figura del vivacizzatore d’asta: un professionista del settore, con una profonda conoscenza delle aste immobiliari, che svolge consulenza per i privati aiutandoli a comprendere il reale valore dell’immobile da acquistare e accompagnandoli in un processo di acquisto sicuro, etico e consapevole. Tante volte i custodi giudiziari sono più focalizzati sulla procedura che sull’incentivare la partecipazione alle aste, motivo per il quale è fondamentale avere figure professionali specializzate nell’aiutare le persone a parteciparvi”.

La Sicilia è seconda nella classifica delle Regioni (dopo la Lombardia) per numero di lotti: al netto della svalutazione del valore degli immobili (che rappresenta un dato non trascurabile), sbloccare le aste potrebbe comunque rappresentare una spinta al mercato immobiliare e, più in generale ad tessuto economico così fragile come il nostro?
“Assolutamente sì. In primo luogo può essere un beneficio per la società in quanto evitare che un’asta vada deserta e rivendere l’immobile al prezzo più equo possibile aiuta da una parte il creditore, ovvero la banca, che recupera il prestito ritornando ad avere maggiori liquidità da immettere nella società e quindi a concedere nuovi prestiti alle imprese e ai privati. Dall’altra parte aiuta il debitore, che riesce a vendere a un prezzo non eccessivamente ribassato e a saldare il più possibile il proprio debito. Infine aiuta anche l’acquirente a finalizzare un acquisto consapevole ed economicamente più favorevole. In tal modo si consente l’accesso dell’acquisto di un immobile anche a chi si trova ad avere disponibilità economiche limitate, che a sua volta darà il via a nuove spese coinvolgendo traslocatori, architetti, muratori, imbianchini, idraulici, arredatori, ecc., avviando così un meccanismo virtuoso in favore del tessuto economico italiano. Ultimo aspetto importante è che nel caso dei fallimenti, la vendita di un immobile all’asta comporta dividere il ricavato tra tutti i creditori, E tante volte i creditori di una società fallita sono a loro volta anche altre aziende che hanno bisogno di quella liquidità per riuscire ad andare avanti e continuare a pagare gli stipendi ai propri dipendenti, senza essere costretti a dover ricorrere a licenziamenti”.

Aste sospese a causa del virus: in Sicilia 3.960

Alle difficoltà già ampiamente esposte, si è aggiunta, quella del tutto imprevista, legata all’emergenza sanitaria da Coronavirus. Dallo scorso 9 marzo e fino all’11 maggio, i Tribunali italiani sono rimasti chiusi. Inattività che inevitabilmente ha portato alla sospensione delle aste giudiziarie.

Secondo i dati che Reviva ha fornito al Quotidiano di Sicilia, il totale delle aste sospese nella nostra regione a causa del Covid-19 è di 3.960 (il 13% del totale). Parliamo di una cifra sicuramente non indifferente che trova conferma nel valore totale, inteso come la somma delle offerte minime, il quale ammonta a 379.618.610 € (il 12% del valore totale).
A livello nazionale le esecuzioni immobiliari sospese sono 30.815, valore totale di 3.169.193.166 euro.
Adesso anche se i Tribunali hanno riaperto, la ripresa sarà lenta e instabile. Con le prime case che sono state esentate dalle aste dal Decreto Cura Italia e la ripartenza dei Tribunali in ordine sparso, si prevede un ritorno a pieno regime solo a partire da settembre.

Dopo le numerose criticità che hanno annientato questo settore negli anni, quest’ultima legata alla pandemia potrebbe rappresentare la più disastrosa.
Eppure, se guardiamo ai numeri che si riferiscono alla Sicilia, è facile accorgersi che quello delle aste giudiziarie è un ambito che si caratterizza per ghiotte opportunità che potrebbero dare slancio all’economia regionale. Non a caso nella nostra Isola nel 2019, secondo quanto emerge dallo studio di Reviva, il totale dei lotti all’asta ammonta a 15.247 (9,5% del totale nazionale), con un’offerta minima media di 1.301.683.941 euro. Per numero totale di lotti ha fatto meglio solo la Lombardia con 29.056 (18,1%) con offerta minima media di 3.161.535.834 euro. Stesso discorso per i lotti residenziali: Sicilia al secondo posto con 8.546 (8,55%). Ma l’Isola ottiene il primato per il numero di lotti relativi ai terreni. Sono 2.021 totali (12,15%), davanti a Lombardia (1.871) e Puglia (1.276).

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