Ormai è tutto pronto per il “solito” modello 730, con le dovute modifiche per il 2026 che, come ogni anno, si presentano e bisogna tenere bene in mente. In tal senso, in questo articolo parleremo di come funziona il modello 730 del 2026 in termini di affitti brevi: come fare, come funziona, quali tasse si pagano e a chi rivolgersi. In tutto ciò, va fatta una premessa: negli ultimi 24 mesi, in questa panoramica l’Italia ha fatto (o meglio, subito) delle trasformazioni radicali, con pratiche fiscali che sono diventate molto più codificate e con degli obblighi di rendicontazioni sempre più fiscali.
Affitti brevi, cosa sono a livello fiscale e quali devono rientrare nel 730-2026
Quali sono le principali novità sugli affitti brevi da dover dichiarare nel modello 730-2026? La disciplina degli affitti brevi (regolamentata dal Decreto Legge n. 50/2017 e successive modifiche), come sappiamo è nata per regolamentare il mercato che, per diversi anni, è rimasto in una zona “scoperta”, grigia, o di mezzo. Per il fisco dunque, gli affitti brevi ad oggi sono:
- quel genere di contratto con una durata massima di 30 giorni;
- quel contratto che è stato stipulato da persone fisiche, dunque al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa (senza partita Iva);
- quel documento che riguarda immobili a uso abitativo situati in Italia.
Queste specifiche, nel modello 730/26 sono delle distinzioni fondamentali. In tal senso, se il contratto supera anche per un solo giorno al soglia dei 30 stabiliti dalle norme fiscali in uso ad oggi, ecco che cambiano le modalità di registrazione e, probabilmente, anche le agevolazioni fiscali connesse. Inoltre, nel 730 del 2026 si confermano ammessi quegli accessori che sono esclusivamente: biancheria fornita da chi affitta, pulizia di locali e utenze come Wi-Fi, luce e gas. Qualsiasi altro servizio alla persona, come la ristorazione, genera un cambio con l’attività che viene vista in una struttura ricettiva fiscalmente “professionale”.
Modello 730 del 2026 e il regime del 21%: c’è anche quello del 26%
Inoltre, come sappiamo, a partire dall’anno imposta 2025, ovvero quelli della dichiarazioni dei redditi attuale, si applicano queste regole sulle aliquote:
- aliquota del 21%, che può essere applicata su un solo immobile destinato a locazione breve, individuato dal contribuente in sede di dichiarazione dei redditi;
- aliquota al 26%, che si applica obbligatoriamente su tutti gli altri immobili (dal secondo al quarto) destinati a questa finalità.
In sede di procedura della compilazione del modello 730 per l’anno 2026 dunque, il contribuente ha diritto di scegliere quale immobile tassare con una aliquota ridotta. Secondo la logica, ci spiega Qui Finanza, si dovrà assegnare il 21% (l’aliquota ridotta) all’appartamento che ha creato il maggior reddito lordo dell’anno.
Come compilare il modello 730 su affitti brevi e qual è il limite di immobili secondo la normativa
Adesso, la compilazione del modello e l’aspetto pratico. Nel sistema del modello 730/2026, per ogni unità immobiliare locata sarà necessario compilare un rigo dedicato. Nella colonna 1 sarà inserita la rendita catastale indicata nella misura, nella colonna 2 va inserito il codice 3 per la locazione libera o il codice 19 per le locazioni brevi gestire con cedolare secca. Nella colonna 11 infine, andrà siglata la conferma della scelta del regime sostitutivo. Senza barrare questa colonna, scatta automaticamente l’Irpef ordinaria, con aliquote che si avviano da almeno l’addizionale e il 23%. Sul quadro D invece, si devono inserire le sublocazioni. Parliamo dei casi in cui chi affitta un immobile non è il proprietario, oppure di chi affitta un immobile ricevuto in comodato.
Un grande punto fermo del modello 730/2026 rimane il limite quantitativo. Se nel 2025 il contribuente ha destinato alla locazione breve più di 4 unità/immobili, non può più considerare l’attività come privata. In questo caso, il superamento della soglia obbliga ad aprire P.Iva. Si perderebbero dunque “i benefici” del modello 730 “principale” per questa speciale categoria.
Condominio e tassa di soggiorno
Infine, capitolo a parte su obblighi extra che influenzano la dichiarazione del reddito del 730-2026, come il condominio e la tassa di soggiorno. Incassata per conto del Comune, questa non costituisce reddito per il proletario e non va inserita nel 730/2026, ma dovrà essere rendicontato separatamente secondo i regolamenti del comune di gestione. Le spese di condominio entrano invece nel reddito imponibile.
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