Superbonus! Dallo studio preliminare ai lavori, guida per ristrutturare casa... guadagnandoci - QdS

Superbonus! Dallo studio preliminare ai lavori, guida per ristrutturare casa… guadagnandoci

Antonino Lo Re

Superbonus! Dallo studio preliminare ai lavori, guida per ristrutturare casa… guadagnandoci

venerdì 16 Ottobre 2020 - 00:00
Superbonus! Dallo studio preliminare ai lavori, guida per ristrutturare casa… guadagnandoci

I requisiti per accedere all’incentivo, i passi da compiere e la modalità per usufruire dell’agevolazione. Grande opportunità soprattutto per l’Isola, dove solo il 3% degli edifici ha alte prestazioni energetiche contro il 10% nazionale. Cutrone (Ance Sicilia): "Ma affidarsi a professionisti seri ed esperti, basta un errore per dover restituire tutto”

PALERMO – Negli ultimi mesi si sta discutendo molto del Superbonus 110%, una misura che serve all’Italia, ma soprattutto ai siciliani. Dal rapporto annuale sulla Certificazione energetica degli edifici, risultato della collaborazione tra Enea e Cti (Comitato Termotecnico Italiano), è emerso che gli immobili dell’Isola sono tra i più inefficienti a livello nazionale sotto l’aspetto delle classi energeticamente più elevate (appena 3% contro il 10% della media statale).

Statistiche che lasciano poco spazio all’immaginazione, anzi mettono in evidenza quanto sia necessario per la Sicilia riqualificare abitazioni ed edifici. E per farlo sono stati messi a disposizione dallo Stato strumenti di incentivazione e misure di regolazione in grado di accelerare il tasso di efficientamento energetico. Tra questi c’è proprio il Superbonus 110% voluto fortemente dal governo, ma anche altri incentivi come il bonus ristrutturazione, sismabonus e bonus facciate.

A CHI SPETTA E QUALI INTERVENTI EFFETTUARE
La misura spetta solo per interventi messi in atto dai condomìni, dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni, su unità immobiliari, dagli Istituti autonomi case popolari (Iacp), dalle cooperative di abitazione a proprietà indivisa, dalle organizzazioni non lucrative di utilità sociale e dalle associazioni e società sportive dilettantistiche. Per accedere al Superbonus devono essere eseguiti gli interventi trainanti che assicurino il miglioramento di due classi energetiche. Quest’ultimo passaggio dovrà essere dimostrato mediante l’attestato di prestazione energetica (Ape) prima e dopo l’intervento, rilasciato da un tecnico abilitato con dichiarazione asseverata.

La tipologia di interventi da poter svolgere riguardano sia quelli “trainanti” e dunque: l’isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali o inclinate che interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25%, la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale sulle parti comuni e la sostituzione di impianti di climatizzazione invernale sugli edifici unifamiliari o sulle unità immobiliari di edifici plurifamiliari funzionalmente indipendenti.

E anche gli interventi interventi “trainati” di efficientamento energetico quali: riqualificazione energetica su edificio esistente, acquisto di finestre comprensive di infissi, sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con caldaie a condensazione ≥ classe A, intervento di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con caldaie a condensazione ≥ classe A+, sistemi di termoregolazione o con generatori ibridi o con pompe di calore, intervento di sostituzione di scaldacqua e acquisto di impianti di climatizzazione invernale a biomasse combustibili.

È possibile effettuare interventi che riguardano le energie rinnovabili come l’installazione di pannelli solari, l’acquisto di schermature solari e installazione di impianti solari fotovoltaici connessi alla rete elettrica su edifici e sistemi di accumulo integrati. Senza dimenticare lavori di ultima generazione, come l’installazione e messa in opera di dispositivi multimediali per controllo da remoto (Sistemi building automation) e l’inserimento di colonnine per la ricarica di veicoli elettrici.

STUDIO PRELIMINARE DI FATTIBILITÀ
La procedura è abbastanza corposa e articolata, ma rappresenta una ghiotta opportunità per condomìni e proprietari di immobili. Per poter usufruire delle detrazioni fiscali di cui al decreto-legge 34/2020 (decreto Rilancio) convertito con legge n. 77/2020, serve uno studio preliminare di fattibilità tecnica ed economica da sottoporre poi all’assemblea del condominio, al committente che non sia un condominio, al proprietario dell’edificio unifamiliare. Il primo passo da fare è consultare in Comune le autorizzazioni edilizie, le planimetrie dell’edificio.

Secondo le direttive rese note dall’Agenzia dell’Entrate servono le stime degli interventi da realizzare e la progettazione tecnica, finanziaria e fiscale che devono rispettare i limiti di spesa dei decreti attuativi del Dl 34/2020. Gli studi di fattibilità vengono commissionati a tecnici specializzati, spesso riuniti in studi di progettazione, che si propongono per seguire anche ogni fase dei successivi lavori, la scelta delle imprese ed a chi cedere il relativo credito.

Il costo dello studio è a carico del committente, indipendentemente dall’esito e che generalmente corrisponde ad una certa somma per ogni unità immobiliare. Ma vi sono anche alcune aziende che offrono gratuitamente questi studi a condizione di vincolare gli interventi successivi al loro contratto di appalto.

UNITÀ IMMOBILIARI
Il Superbonus spetta ai contribuenti relativamente alle spese sostenute per interventi realizzati su massimo due unità immobiliari. Tale limitazione non si applica, invece, alle spese sostenute per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell’edificio. Ciò significa che, non è esclusa la possibilità che una persona fisica possa beneficiare del Superbonus per più di due immobili, prescindendo dal titolo di possesso degli stessi.
Una persona fisica che detiene l’unità immobiliare in base ad un contratto di locazione, anche finanziaria, o di comodato, regolarmente registrato, può fruire del Superbonus, nel rispetto di ogni altro requisito richiesto dalle norme agevolative, a prescindere dal fatto che il proprietario dell’immobile abbia o meno fruito del Superbonus per interventi effettuate su altre due unità immobiliari.

VECCHI E NUOVI REQUISITI
Con la pubblicazione in Gazzetta ufficiale N. 246 del 5 ottobre, sono diventati pienamente operativi i decreti emanati dal ministro Stefano Patuanelli riguardanti il Superbonus al 110%. Per beneficiarne i tecnici abilitati dovranno asseverare il rispetto dei requisiti tecnici previsti dal Dm 6 agosto 2020, il quale sostituirà, per i lavori iniziati dopo la sua pubblicazione in Gazzetta Ufficiale, quelli indicati nei decreti 19 febbraio 2007 e 11 marzo 2008.

I tecnici dovranno affermare anche la congruità delle spese sostenute rispetto ai massimali di costo specifici per singola tipologia di intervento. Sostanzialmente, i costi per tipologia di intervento dovranno essere inferiori o uguali ai prezzi medi delle opere incompiute, riportati nei prezziari predisposti dalle regioni e dalle province autonome territorialmente competenti o ai prezzi che vi sono nelle guide sui prezzi informativi dell’edilizia edite da Dei. In assenza di questi prezzari, il tecnico dovrà determinare i nuovi prezzi analiticamente. Una copia di queste asseverazioni dovrà essere trasmessa telematicamente all’Enea entro 90 giorni dal termine dei lavori.

Per quanto concerne i lavori già iniziati si continueranno ad applicare i requisiti previsti dal decreto del 19 febbraio 2007. La data di inizio lavori dovrà essere comprovata tramite apposita documentazione, come ad esempio la data di deposito in Comune delle relazione tecnica. Ovviamente, anche in questo caso è obbligatorio avere l’asseverazione, che deve comprendere, nei casi previsti, la dichiarazioni di congruità delle spese sostenute del periodo dal 1 luglio 2020 al 31 dicembre 2021.

DETRAZIONE, SCONTO IN FATTURA E CESSIONE DEL CREDITO
La detrazione è riconosciuta nella misura del 110%, da ripartire tra gli aventi diritto in cinque quote annuali di pari importo. Indipendentemente dalla data di avvio degli interventi cui le spese si riferiscono, in linea con la prassi in materia, per l’applicazione dell’aliquota corretta occorre fare riferimento a due date. Quella dell’effettivo pagamento (criterio di cassa) per le persone fisiche, gli esercenti arti e professioni e gli enti non commerciali; e quella di ultimazione della prestazione, indipendentemente dalla data dei pagamenti, per le imprese individuali, le società e gli enti commerciali (criterio di competenza). In ogni caso, come tutte le detrazioni d’imposta, l’agevolazione è ammessa entro il limite che trova capienza nell’imposta annua derivante dalla dichiarazione dei redditi.

L’operazione Superbonus consente al contribuente di seguire due strade alternative alla detrazione fiscale. È possibile, infatti, ottenere uno sconto del fornitore che a sua volta potrà usufruire di un bonus fiscale. Oppure cedere ad un altro soggetto (anche le banche) un credito d’imposta corrispondente alla detrazione che spetterebbe per i lavori.

Nello specifico, il contributo anticipato avviene sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto, di importo massimo non superiore al corrispettivo stesso, anticipato dal fornitore di beni e servizi relativi agli interventi agevolati. Il fornitore recupera il contributo anticipato sotto forma di credito d’imposta di importo pari alla detrazione spettante, con facoltà di successive cessioni di tale credito ad altri soggetti, inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari. In alternativa, sarà possibile utilizzare la cessione del credito invece della detrazione per i lavori dal 15 ottobre e fino al 16 marzo del 2021.

IN SICILIA L’80% DEGLI IMMOBILI NELLE ULTIME TRE CLASSI ENERGENTICHE
Il superbonus è una grandissima opportunità soprattutto per la Sicilia, regione che ha sul proprio territorio gli immobili tra i più inefficienti d’Italia. Il quadro desolante è emerso dell’ultimo rapporto annuale sulla Certificazione energetica degli edifici, risultato della collaborazione tra Enea e Cti (Comitato Termotecnico Italiano).

L’Isola, pur avendo la terza posizione per numerosità degli Attestati di prestazione energetica emessi (9,3% del totale nazionale), continua a lamentare la distanza dalla media nazionale degli immobili nelle classi energeticamente più elevate, cioè le A4-B (appena 3% contro il 10% della media nazionale).

Nel dettaglio, il numero di Ape acquisiti, sempre nel periodo compreso tra il 2016 e il 2019, è pari a 422.761 e di questi ultimi il 39,55% si trova nell’ultima classe (G). La F e la E valgono rispettivamente il 24,65% e il 16,37%, arrivando complessivamente a circa l’80% del totale. Il resto è distribuito tra la classe D (10,73%), la C (5,71%), mentre pochissimo si lega alla B (2,83%) e alla A (0,15%).

Riqualificare conviene, a Palermo il valore della casa cresce del 25%

CATANIA – Compiere lavori di ristrutturazione, acquistare una casa o un appartamento sul quale effettuare interventi non è mai stato così conveniente. Rivendere un edifico ristrutturato grazie agli incentivi derivanti dal Superbonus può rappresentare un buon affare, oltre che rendere più efficienti gli immobili siciliani. Se si paragona l’incremento di valore con i soldi effettivamente spesi, si può ben comprendere come ci sia un importante margine di guadagno.

Uno studio effettuato dal Corriere della Sera ha ipotizzato l’acquisto di un’abitazione di 90 metri quadrati nelle principali otto città italiane, che il costo della ristrutturazione equivalga al 10% del prezzo e che si effettui la cessione del credito fiscale. Da ciò è emerso che l’incremento di valore della casa è superiore alle spese, che vengono recuperate in una buona parte cedendo il credito fiscale.

Ad esempio a Palermo, per acquistare un appartamento di 90 metri quadrati al viale XX settembre servono 153.000 euro. Il costo dei lavori, al netto della cessione del credito fiscale, sarà pari a 9.200. Ma a fine ristrutturazione il valore della casa sarà di 191.00 euro, il 25% in più del valore di partenza. Dunque, il guadagno per il venditore, in questo caso, sarà di 28.800 euro.

Intervista esclusiva al presidente di Ance Sicilia, Santo Cutrone

“Affidarsi a professionisti seri ed esperti, basta un errore per dover restituire tutto”

Il Superbonus rappresenta una grande opportunità per l’Isola, anche e soprattutto in termini di riqualificazione energetica degli edifici. Il QdS ha intervistato a riguardo il presidente di Ance Sicilia, Santo Cutrone.

Presidente, dai dati Enea è emerso che tra il 2016 e 2019 gli immobili siciliani sono risultati tra i più inefficienti d’Italia. Perché l’Isola rimane sempre indietro dal punto di vista delle prestazioni energetiche rispetto al resto d’Italia?
“Possono esservi due spiegazioni. Intanto, a differenza delle aree più fredde del Paese, in Sicilia il clima caldo, soprattutto d’estate, non spinge i cittadini ad avere una corretta percezione dell’importanza del risparmio energetico. Su questo tema si tende ad una certa rilassatezza, quando in realtà non dovrebbe essere così. In pratica, non si pensa a conservare energia. Inoltre, quand’anche si avesse una adeguata consapevolezza del problema, le condizioni economiche fanno sì che l’efficienza energetica degli edifici non sia posta fra le priorità di famiglie e condomini. Oggi lo strumento dell’incentivo fiscale può aiutare a riportarlo in cima ai pensieri delle persone, però credo che farebbe ancora più da stimolo il legare il valore di un immobile e la possibilità di venderlo meglio ad una classe energetica migliore”.

Qual è attualmente l’impatto del Superbonus in Sicilia? Si è registrato un aumento dei lavori?
“I decreti con le ultime istruzioni sono stati pubblicati appena lunedì scorso e le istanze all’Agenzia delle Entrate per lo sconto in fattura e la cessione del credito si possono presentare dal 15 ottobre. Quindi ancora non ci sono state operazioni, ma si è registrato molto movimento soprattutto da parte di professionisti e banche”.

Quali sono le criticità di questa misura e gli ostacoli da superare?
“Ripeto che è una misura positiva. Sarà pesante la fase di rodaggio. Poi è evidente che è stato previsto un eccesso di burocrazia. Ma il vero problema sarà il reale scopo degli interventi: se si fanno solo perché è gratis, o se ci si affida a pacchetti chiavi in mano uguali che vengono proposti anche in rete, si rischia un flop perché i controlli saranno severissimi e basterà un solo errore per dovere restituire tutto. Consiglio di affidarsi, per le asseverazioni, a professionisti seri e di comprovata esperienza in questo campo, e per l’esecuzione degli interventi ad imprese preparate e aggiornate sulle nuove tecnologie. Ad esempio, si parla tanto di cappotto, che serve a trattenere il calore all’interno della casa, ma in realtà in Sicilia c’è anche bisogno di riparare le superfici dalle irradiazioni solari ricorrendo, ad esempio, a moderni intonaci nanotecnologici che riflettono la luce e consentono anche la transmittanza caldo-freddo tra interno ed esterno, oppure schermature e altri accorgimenti che non tutti sono in grado di conoscere e applicare”.

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