Superbonus, le scadenze, i passaggi: la guida per effettuare i lavori - QdS

Superbonus, le scadenze, i passaggi: la guida per effettuare i lavori

Antonino Lo Re

Superbonus, le scadenze, i passaggi: la guida per effettuare i lavori

mercoledì 01 Settembre 2021 - 11:50

Una grande opportunità quella del Superbonus. Confermata al 30 giugno 2022 la data di scadenza per coloro che vogliono usufruire del bonus come persone fisiche su unità unifamiliari. Tutti i passaggi

Con l’approvazione del Piano nazionale di ripresa e resilienza, sono ufficiali le nuove proroghe del Superbonus 110%, l’agevolazione per lavori di riqualificazione energetica. Confermata al 30 giugno 2022 la data di scadenza per coloro che vogliono usufruire del bonus come persone fisiche su unità unifamiliari.

LE NUOVE SCADENZE

Prorogata al 30 giugno 2022 la possibilità di accedere al beneficio per interventi edilizi su un edificio di proprietà con massimo 4 unità immobiliari. La scadenza potrà poi essere ulteriormente allungata di 6 mesi, ovvero fino al 31 dicembre 2022, se per fine giugno 2022 i lavori avranno raggiunto almeno il 60% del progetto totale.

Per i condomini è previsto un unico termine di scadenza senza possibilità di allungarlo e la data è quella del 31 dicembre 2022. Chi avrà più tempo per beneficiare del Supebonus 110% saranno invece gli Iacp (istituti autonomi case popolari) ed enti analoghi.

Gli Iacp (Istituti Autonomi Case Popolari) e altri enti potranno usufruire dell’agevolazione fino al 30 giugno 2023, ma, se per questa data avranno raggiunto almeno il 60% dei lavori totali, la scadenza potrà essere spostata fino al 31 dicembre 2023.

A CHI SPETTA E QUALI INTERVENTI EFFETTUARE

La misura spetta solo per interventi messi in atto dai condomìni, dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni, su unità immobiliari, dagli Istituti autonomi case popolari (Iacp), dalle cooperative di abitazione a proprietà indivisa, dalle organizzazioni non lucrative di utilità sociale e dalle associazioni e società sportive dilettantistiche.

Per accedere al Superbonus devono essere eseguiti gli interventi trainanti che assicurino il miglioramento di due classi energetiche. Quest’ultimo passaggio dovrà essere dimostrato mediante l’attestato di prestazione energetica (Ape) prima e dopo l’intervento, rilasciato da un tecnico abilitato con dichiarazione asseverata.

La tipologia di interventi da poter svolgere riguardano sia quelli “trainanti” e dunque: l’isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali o inclinate che interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25%, la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale sulle parti comuni e la sostituzione di impianti di climatizzazione invernale sugli edifici unifamiliari o sulle unità immobiliari di edifici plurifamiliari funzionalmente indipendenti.

E anche gli interventi “trainati” di efficientamento energetico quali: riqualificazione energetica su edificio esistente, acquisto di finestre comprensive di infissi, sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con caldaie a condensazione ≥ classe A, intervento di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con caldaie a condensazione ≥ classe A+, sistemi di termoregolazione o con generatori ibridi o con pompe di calore, intervento di sostituzione di scaldacqua e acquisto di impianti di climatizzazione invernale a biomasse combustibili.

È possibile effettuare interventi che riguardano le energie rinnovabili come l’installazione di pannelli solari, l’acquisto di schermature solari e installazione di impianti solari fotovoltaici connessi alla rete elettrica su edifici e sistemi di accumulo integrati. Senza dimenticare lavori di ultima generazione, come l’installazione e messa in opera di dispositivi multimediali per controllo da remoto (Sistemi building automation) e l’inserimento di colonnine per la ricarica di veicoli elettrici.

STUDIO PRELIMINARE DI FATTIBILITÀ

La procedura è abbastanza corposa e articolata, ma rappresenta una ghiotta opportunità per condomìni e proprietari di immobili. Per poter usufruire delle detrazioni fiscali serve uno studio preliminare di fattibilità tecnica ed economica da sottoporre poi all’assemblea del condominio, al committente che non sia un condominio, al proprietario dell’edificio unifamiliare. Il primo passo da fare è consultare in Comune le autorizzazioni edilizie, le planimetrie dell’edificio.

Secondo le direttive rese note dall’Agenzia dell’Entrate servono le stime degli interventi da realizzare e la progettazione tecnica, finanziaria e fiscale che devono rispettare i limiti di spesa dei decreti attuativi. Gli studi di fattibilità vengono commissionati a tecnici specializzati, spesso riuniti in studi di progettazione, che si propongono per seguire anche ogni fase dei successivi lavori, la scelta delle imprese ed a chi cedere il relativo credito.

Il costo dello studio è a carico del committente, indipendentemente dall’esito e che generalmente corrisponde ad una certa somma per ogni unità immobiliare. Ma vi sono anche alcune aziende che offrono gratuitamente questi studi a condizione di vincolare gli interventi successivi al loro contratto di appalto.

UNITÀ IMMOBILIARI

Il Superbonus spetta ai contribuenti relativamente alle spese sostenute per interventi realizzati su massimo due unità immobiliari. Tale limitazione non si applica, invece, alle spese sostenute per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell’edificio. Ciò significa che, non è esclusa la possibilità che una persona fisica possa beneficiare del Superbonus per più di due immobili, prescindendo dal titolo di possesso degli stessi.

Una persona fisica che detiene l’unità immobiliare in base ad un contratto di locazione, anche finanziaria, o di comodato, regolarmente registrato, può fruire del Superbonus, nel rispetto di ogni altro requisito richiesto dalle norme agevolative, a prescindere dal fatto che il proprietario dell’immobile abbia o meno fruito del Superbonus per interventi effettuate su altre due unità immobiliari.

VECCHI E NUOVI REQUISITI

I tecnici dovranno affermare anche la congruità delle spese sostenute rispetto ai massimali di costo specifici per singola tipologia di intervento. Sostanzialmente, i costi per tipologia di intervento dovranno essere inferiori o uguali ai prezzi medi delle opere incompiute, riportati nei prezziari predisposti dalle regioni e dalle province autonome territorialmente competenti o ai prezzi che vi sono nelle guide sui prezzi informativi dell’edilizia edite da Dei.

In assenza di questi prezzari, il tecnico dovrà determinare i nuovi prezzi analiticamente. Una copia di queste asseverazioni dovrà essere trasmessa telematicamente all’Enea entro 90 giorni dal termine dei lavori.

Per quanto concerne i lavori già iniziati si continueranno ad applicare i requisiti previsti dal decreto del 19 febbraio 2007. La data di inizio lavori dovrà essere comprovata tramite apposita documentazione, come ad esempio la data di deposito in Comune delle relazione tecnica. Ovviamente, anche in questo caso è obbligatorio avere l’asseverazione, che deve comprendere, nei casi previsti, la dichiarazioni di congruità delle spese sostenute del periodo dal 1 luglio 2020 al 31 dicembre 2021.

DETRAZIONE, SCONTO IN FATTURA E CESSIONE DEL CREDITO

La detrazione è riconosciuta nella misura del 110%, da ripartire tra gli aventi diritto in cinque quote annuali di pari importo e per le spese sostenute nel 2022 in 4 quote annuali di pari importo, entro i limiti di capienza dell’imposta annua derivante dalla dichiarazione dei redditi.

Quella dell’effettivo pagamento (criterio di cassa) per le persone fisiche, gli esercenti arti e professioni e gli enti non commerciali; e quella di ultimazione della prestazione, indipendentemente dalla data dei pagamenti, per le imprese individuali, le società e gli enti commerciali (criterio di competenza). In ogni caso, come tutte le detrazioni d’imposta, l’agevolazione è ammessa entro il limite che trova capienza nell’imposta annua derivante dalla dichiarazione dei redditi.

L’operazione Superbonus consente al contribuente di seguire due strade alternative alla detrazione fiscale. È possibile, infatti, ottenere uno sconto del fornitore che a sua volta potrà usufruire di un bonus fiscale. Oppure cedere ad un altro soggetto (anche le banche) un credito d’imposta corrispondente alla detrazione che spetterebbe per i lavori.

Nello specifico, il contributo anticipato avviene sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto, di importo massimo non superiore al corrispettivo stesso, anticipato dal fornitore di beni e servizi relativi agli interventi agevolati. Il fornitore recupera il contributo anticipato sotto forma di credito d’imposta di importo pari alla detrazione spettante, con facoltà di successive cessioni di tale credito ad altri soggetti, inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari.

Se fino a oggi il termine di scadenza per poter usufruire dello sconto e della cessione del credito è stata fissata al 31 dicembre 2021, con l’approvazione del Pnrr dal Consiglio Europeo, le due opzioni potranno essere applicate fino al 31 dicembre 2022.

Bisogna però accertarsi che il beneficiario possa effettivamente usufruire del bonus fino a fine dicembre 2022. Restano esclusi da questa data quindi le persone fisiche su edifici unifamiliari che potranno adottare lo sconto in fattura o la cessione del credito fino al 30 giugno 2022.

Se non si opta per la cessione del credito o per lo sconto in fattura, la detrazione sarà divisa in cinque rate annuali di uguale importo e ne potranno beneficiare anche i lavori effettuati in contemporanea con quelli trainanti.

RIQUALIFICARE CONVIENE: A PALERMO IL VALORE DELLA CASA CRESCE DEL 25%

Compiere lavori di ristrutturazione, acquistare una casa o un appartamento sul quale effettuare interventi non è mai stato così conveniente. Rivendere un edifico ristrutturato grazie agli incentivi derivanti dal Superbonus può rappresentare un buon affare, oltre che rendere più efficienti gli immobili siciliani. Se si paragona l’incremento di valore con i soldi effettivamente spesi, si può ben comprendere come ci sia un importante margine di guadagno.

Uno studio effettuato dal Corriere della Sera ha ipotizzato l’acquisto di un’abitazione di 90 metri quadrati nelle principali otto città italiane, che il costo della ristrutturazione equivalga al 10% del prezzo e che si effettui la cessione del credito fiscale. Da ciò è emerso che l’incremento di valore della casa è superiore alle spese, che vengono recuperate in una buona parte cedendo il credito fiscale.

Ad esempio a Palermo, per acquistare un appartamento di 90 metri quadrati al viale XX settembre servono 153.000 euro. Il costo dei lavori, al netto della cessione del credito fiscale, sarà pari a 9.200. Ma a fine ristrutturazione il valore della casa sarà di 191.00 euro, il 25% in più del valore di partenza. Dunque, il guadagno per il venditore, in questo caso, sarà di 28.800 euro.

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