Regime facoltativo che sostituisce Irpef, addizionali, imposte di registro e di bollo

PALERMO – È al centro della cronaca di questi giorni, costituendo la novità di aprile 2011 del sistema fiscale italiano che, si sa, è noto per essere complicato. La “cedolare secca sugli affitti” è un’imposta con aliquota del 19% per gli affitti a canone concordato, o del 21%  per gli affitti a canone libero, che sostituisce quelle attualmente dovute sulle locazioni (ai sensi dell’articolo 3 del decreto legislativo 23/2011).

è un regime facoltativo e si applica in alternativa a quello ordinario. Sostituisce l’Irpef e le relative addizionali, le imposte di registro, di bollo, quella di registro sulle risoluzioni e proroghe del contratto di locazione e quella di bollo, se dovuta, sulle risoluzioni e proroghe del contratto.

Resta comunque l’obbligo di versare l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.
La cedolare allora è davvero conveniente? è un meccanismo che di fatto sottrae il canone percepito dall’applicazione delle aliquote più elevate e si propone di favorire l’uscita degli affitti dal sommerso. Imposte ridotte in cambio dell’emersione dei contratti dal nero.

Andiamo a vedere i dettagli che possono interessare i contribuenti.
In estrema sintesi la nuova tassa dà vantaggi  a chi ha scelto il canone libero se ha un reddito da 15.000 euro in su e  produce risparmi, per chi ha un reddito sopra i 28.000 euro e sceglie il canone concordato.
I canoni “concordati”, previsti dalla legge 431/98  permettono al proprietario  di avere un beneficio fiscale e un contratto più breve;  all’inquilino di avere un affitto più basso.
Il contratto dura infatti tre anni, più due di rinnovo automatico (salvo eccezioni).

I canoni sono determinati sulla base di accordi territoriali tra associazioni  di proprietari e di inquilini, nei comuni ad alta tensione abitativa; devono mantenersi all’interno delle fasce di oscillazione minima e massima stabilita per quel comune (che spesso è anche diviso in zone). I canoni concordati si applicano anche ai contratti transitori e per studenti.
Andiamo alle “istruzioni per l’uso”: la cedolare secca riguarda solo le locazioni abitative in cui proprietari siano soggetti privati. È il proprietario a scegliere tra cedolare e Irpef ; a fronte dei vantaggi in termini di tassazione ridotta, le sanzioni fiscali sono quadruplicate e il canone verrà ridotto sino a tre volte la rendita catastale in caso di mancata registrazione. 
L’opzione per la cedolare sugli affitti è a portata di click.

L’agenzia delle Entrate ha messo a punto un software che sarà disponibile sul sito Internet, per consentire ai proprietari di immobili dati in locazione di scegliere la tassa piatta (21% per i canoni liberi e 19% per quelli concordati appunto) o la tassazione ordinaria che cresce insieme alle aliquote Irpef. 

C’è tempo fino al 6 giugno per registrare i contratti di locazione i cui termini di registrazione scadevano dal 7 aprile, per consentire al contribuente di esercitare l’opzione della cedolare secca con più consapevolezza. Anche perché allo stato i dubbi non mancano.

 

 

 

A breve scadenza gli adempimenti per le dichiarazioni dei redditi 2010: sul pagamento degli acconti 2011 la nuova tassazione avrà effetto diretto,  rischiando di imporre ai contribuenti il ricalcolo degli acconti Irpef, dovendo scorporare dal complesso dell’Irpef la quota di imposta legata al reddito da locazione, e quindi soggetta alla cedolare secca. I proprietari di abitazioni date in affitto in virtù di contratti già registrati potranno applicare la cedolare nel 730 o in Unico 2012. Nell’immediato, oltre al versamento dell’acconto – entro il 16 giugno –dovranno inviare una comunicazione tramite  raccomandata all’inquilino, con cui lo informano di aver scelto la cedolare rinunciando all’aggiornamento del canone. I proprietari che alla data del 7 aprile dovevano ancora registrare il contratto di locazione, avranno tempo per farlo fino al 6 giugno e potranno scegliere la cedolare al momento della registrazione.
In generale, la cedolare conviene a chi si colloca almeno nel secondo scaglione Irpef e affitta a canone libero, mentre se il canone è concordato la convenienza  scatta con certezza solo dal terzo scaglione (dai 28mila euro), salvi gli effetti delle detrazione: la minor Irpef che scaturirebbe dalla cedolare  secca potrebbe vanificare il bonus fiscale (per incapienza).