L’articolo 5 della legge di riforma (n. 111/’23) prevede la possibilità di ampliare la platea dei potenziali beneficiari. Il regime facoltativo potrebbe essere esteso
ROMA – In base a quanto previsto dall’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011 n. 23, la “cedolare secca” è un regime facoltativo, che prevede soltanto il pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef (quindi il canone è escluso dal reddito complessivo) e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell’immobile), nonché l’esclusione dal pagamento dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione.
Possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche, titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto), che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni. Anche i conduttori non devono agire nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti, salvo quanto previsto, ma solo per i contratti stipulati nel 2019, per i locali commerciali classificati nella categoria C1 (negozi e botteghe) con superficie non superiore a 600 mq..
La sopra citata imposta sostitutiva è pari al 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti. È prevista un’aliquota ridotta al 10% per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate in comuni con carenze di disponibilità abitative.
Come già detto, il reddito assoggettato a cedolare non concorre a formare il reddito complessivo tassabile ai fini Irpef, ma di esso si tiene conto ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali, come nel caso della determinazione dell’Isee.
Scegliendo il regime di “cedolare secca” si rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.
L’opzione per la cedolare secca avviene in sede di registrazione del contratto ed in caso di proroga è necessario confermare l’opzione della cedolare secca contestualmente alla comunicazione di proroga all’Agenzia delle Entrate.
L’opzione può essere esercitata per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 – uffici o studi privati) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze.
È possibile optare per la cedolare secca al 21% anche da parte di chi si avvale del regime delle locazioni brevi, considerando tali i contratti di locazione di immobile a uso abitativo, di durata non superiore a 30 giorni, stipulato da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa. Dal 2021 l’applicabilità è prevista solo se nell’anno si destinano a questa finalità al massimo quattro appartamenti; superando tale soglia, l’attività, si considera in ogni caso di natura imprenditoriale.
Ora, però, pare che il panorama dei soggetti che possono applicare la cedolare secca si possa ampliare. L’art. 5 (intitolato “Principi e criteri direttivi per la revisione del sistema di imposizione sui redditi delle persone fisiche”) della Legge delega per la riforma tributaria, ossia la legge n. 111 del 4 agosto 2023, al primo comma, lettera c), stabilisce che il Governo dovrà tener conto che “per i redditi dei fabbricati, la possibilità di estendere il regime della cedolare secca alle locazioni di immobili adibiti ad uso diverso da quello abitativo ove il conduttore sia un esercente un’attività d’impresa, un’arte o una professione”.
Si tratterà di una grossa novità che costituirà, quando saranno emanati i decreti legislativi di attuazione della delega sulla riforma tributaria, una enorme semplificazione per tutti i contribuenti, questa volta anche quando l’immobile è diverso da quello ad uso abitativo ed il conduttore svolge attività di impresa, arte o professione.
