Risoluzione n. 88/E dell’Agenzia Entrate con le regole sul versamento della ritenuta; ma restano dubbi. Il Dl 50/17 prevede la ritenuta all’atto dell’accredito, la L.96/17 dopo il pagamento

CATANIA – Pronto il codice tributo (1919) da utilizzare, con la delega di pagamento F24, per il versamento delle ritenute relative ai contratti di locazione breve, da parte dei soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online. Il codice tributo per effettuare il pagamento è stato istituito con la risoluzione n. 88/E del 5 luglio dell’Agenzia delle Entrate.

Le nuove disposizioni in tema di locazioni brevi si applicano ai contratti stipulati dal 1° giugno 2017. È in corso di definizione anche il provvedimento del direttore dell’Agenzia delle Entrate che individua le modalità con le quali i predetti soggetti assolvono gli adempimenti di comunicazione dei dati relativi ai contratti conclusi per il loro tramite nonché di certificazione e dichiarazione delle ritenute operate.

L’articolo 4 del Dl n. 50/2017 ha introdotto una disciplina fiscale specifica per le cosiddette “locazioni brevi”, ossia per quei contratti di locazionedi durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, inclusi quelli che prevedono la prestazione di servizi accessori (fornitura di biancheria e pulizia dei locali), aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo, comprese le sublocazioni e le concessioni in godimento a terzi a titolo oneroso da parte del comodatario.

Gli intermediari (Airbnb, Booking & Co.), quando incassano i canoni o i corrispettivi relativi ai contratti di locazione, devono operare e versare una ritenuta del 21% sull’ammontare dei proventi della locazione all’atto dell’accredito. La ritenuta, da versare entro il giorno 16 del mese successivo a quello in cui è stata effettuata, viene operata a titolo di imposta, in presenza di opzione per la cedolare secca.

Nel caso in cui non sia esercitata l’opzione per l’applicazione del regime della cedolare secca, la ritenuta si considera operata a titolo di acconto. Gli intermediari dovranno inoltre inviare agli interessati la certificazione unica annuale con gli importi pagati, seguendo le modalità indicate dall’articolo 4 del Dpr n. 322/98.

I soggetti non residenti, in possesso di una stabile organizzazione in Italia, adempiono agli obblighi previsti tramite quest’ultima. I soggetti non residenti privi di stabile organizzazione in Italia, in qualità di responsabili d’imposta, sono tenuti a nominare un rappresentante fiscale.
Come detto, la ritenuta, andrà versata entro il 16 del mese successivo. Quindi, per i pagamenti “girati” in giugno, entro il 16 luglio 2017.

“Se però – spiega Paolo Righi, presidente della Fiaip, Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali, in un’intervista rilasciata al Sole24Ore – l’agente immobiliare non incassa assegni ma fa in modo che l’inquilino versi direttamente un bonifico al proprietario, l’obbligo di ritenuta non c’è più”. Nel caso di Airbnb, che invece paga i clienti entro 3 giorni dal check-in dell’inquilino, le modalità si presentano decisamente più stringenti. Ma “scritta così, la legge non funziona, è inoperabile e chiaramente non fa bene al settore” commenta al Sole24Ore Matteo Stifanelli, country manager per l’Italia di Airbnb.

Ma la confusione regna sovrana. Dal 24 aprile 2017 (data di entrata in vigore dell’articolo 4, comma 5, Dl 50/2017) si dovrebbe applicare la ritenuta del 21%; ma in questa versione del Dl la trattenuta doveva avvenire al momento dell’accredito del corrispettivo dell’affitto da parte dell’intermediario o del gestore del portale online.

Dal 24 giugno 2017 (data di entrata in vigore della L. 96/2017 di conversione dell’articolo 4, comma 5, del Dl 50) invece le regole sono cambiate: con le modifiche apportate in sede di conversione l’obbligo della trattenuta della ritenuta scatta solo all’atto del pagamento del canone al beneficiario finale (locatore). Accredito e pagamento finale su Airbnb e Booking avvengono in momenti diversi, da qui il rischio che la trattenuta venga fatta due volte.

Per risolvere il pasticcio si resta in attesa di un provvedimento attuativo relativo al comma che regola la ritenuta del 21%. Provvedimento attuativo richiesto obbligatoriamente dalla legge di conversione del Dl 50/2017.
Non ci resta che attendere.