Dopo il via libera definitivo alla legge di conversione del Dl 69/24, si attende solo la pubblicazione in Gazzetta. Dalle difformità formali a quelle “interne”: cosa è possibile sanare con le modifiche approvate dal Parlamento

Mentre nel 2023 in Sicilia sono stati 1.181 i reati commessi relativi al ciclo illegale del cemento, al Senato è stata approvata in via definitiva, con 106 voti favorevoli, 68 contrari e un’astensione, la legge di conversione del decreto-legge 69/2024, più conosciuto come decreto “salva casa”, il condono edilizio 2024. Si attende ora la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale per la sua ufficializzazione. Il provvedimento, fortemente voluto dal Governo, contiene nuove misure di semplificazione per favorire la regolarizzazione delle “lievi difformità edilizie” e la sanatoria di molti interventi di trasformazione interna eseguiti senza titolo come adeguamento delle finestre, tramezzi spostati, aperture non conformi ai permessi edilizi, verande, soppalchi, parti strutturali aggiunte e non documentate, dettagli architettonici.

Le tre tipologie di difformità sanabili

Cosa potrà essere sanato, quindi, grazie alla nuova norma? Sono tre le tipologie di difformità, o meglio tre livelli crescenti d’irregolarità, che potranno essere sanate con il condono edilizio 2024.

Il primo è quello relativo alle difformità formali, derivanti da incertezze interpretative della disciplina vigente rispetto alla dimostrazione dello stato legittimo dell’immobile.

La seconda tipologia riguarda, invece, le difformità edilizie interne, le cd. “tolleranze costruttive”, risultanti da interventi spesso stratificati nel tempo, realizzati dai proprietari dell’epoca in assenza di formale autorizzazione o segnalazione, rendendo oggi difficile comprovare lo stato legittimo dell’unità immobiliare.

Dulcis in fundo, la terza tipologia riguarda le difformità che potevano essere sanate all’epoca di realizzazione dell’intervento edilizio, ma non sanabili oggi, a causa della disciplina della “doppia conformità” che, richiedendo la conformità alla disciplina edilizia vigente sia al momento di realizzazione dell’intervento sia al momento della richiesta del titolo, non consentono di conseguire il permesso o la segnalazione in sanatoria per moltissimi interventi qualificati come parziali difformità, risalenti nel tempo, pur se conformi agli standard urbanistici.

Le materie oggetto delle modifiche

Alla luce delle misure adottate, il decreto “salva casa” apporta modifiche specifiche al D.P.R. 380/2001, il Testo unico per l’edilizia, con riferimento alle seguenti tematiche: edilizia libera, stato legittimo degli immobili, mutamento della destinazione d’uso, accertamento di conformità (superamento della doppia conformità e determinazione delle variazioni essenziali), parametrizzazione delle tolleranze costruttive, regolarizzazione delle varianti in difformità dal titolo rilasciato prima della c.d. legge Bucalossi, sanzioni per interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire, recupero sottotetti e agibilità/abitabilità.

Nuovi standard per le altezze

Il Decreto Salva Casa ha abbassato inoltre la soglia dell’altezza minima a 2,40 metri per i locali situati in edifici sottoposti ad interventi di recupero o per i quali sia previsto un progetto di ristrutturazione. Alcune norme regionali sul recupero dei sottotetti già prevedevano un’altezza minima di 2,40 metri. Altre leggi regionali consentono valori minimi dell’altezza media ancora più bassi, come ad esempio il Friuli Venezia Giulia ed il Lazio, in cui l’altezza media puo scendere fino a 1,90 metri, o la Sicilia, che prescrive un’altezza media minima di 2 metri. Ci sono poi la Basilicata, la Campania e il Molise che consentono un’altezza media fino ad un minimo di 2,20 metri e la Liguria e la Toscana con 2,30 metri.

Semplificazioni per la verifica di conformità

Il D.L. 69/2024 apporta anche modifiche significative all’articolo 9-bis del D.P.R 380/2001 riguardante la disciplina relativa alla documentazione amministrativa inerente allo stato legittimo degli immobili al fine di semplificare la verifica della conformità legale di un immobile, o di una sua parte. Con il decreto “salva casa” lo stato legittimo di un immobile o di una singola unità immobiliare può essere dimostrato attraverso eventuali titoli successivi che hanno autorizzato interventi parziali, titoli rilasciati a seguito di procedimenti per l’accertamento di conformità in sanatoria ai sensi degli articoli 36 e nuovo 36-bis (previo pagamento delle sanzioni/oblazioni), il pagamento della sanzione pecuniaria dovuta a seguito di annullamento del permesso di costruire che, come indicato all’articolo 38 comma 2, produce gli stessi effetti del permesso di costruire in sanatoria.

Le modifiche, nel suo insieme, consentono di semplificare il riconoscimento dello stato legittimo dell’immobile, soprattutto nei casi in cui si è in presenza di difformità formali, stabilendo che lo stesso possa essere comprovato alternativamente in base al titolo originario che ha permesso la sua costruzione ovvero da quello conseguito in seguito ad eventuali interventi costruttivi sul medesimo, in tal modo superando le difficoltà, riscontrate a legislazione vigente, nel comprovare lo stato legittimo degli edifici, soprattutto in riferimento agli immobili di passata realizzazione per i quali i titoli abilitativi risalgono ad epoche risalenti nel tempo.

Il rinnovato 9-bis, comma 1-bis del Testo Unico Edilizia stabilisce che concorrono allo stato legittimo anche il pagamento delle sanzioni di cui agli articoli 33, 34, 37, commi 1, 3, 4, 5 e 6, e 38, e la dichiarazione di cui all’articolo 34-bis. I casi previsti sono la sanzione alternativa alla demolizione nel caso d’interventi di ristrutturazione edilizia in assenza di permesso di costruire o in totale difformità, la sanzione alternativa alla demolizione nel caso di interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire, la sanzione prevista per gli interventi realizzati in assenza o difformità dalla SCIA leggera, la sanzione prevista per gli interventi di restauro e di risanamento conservativo realizzati in assenza di SCIA su immobili vincolati o non vincolati ma compresi in ZONA A, la sanzione prevista in caso di SCIA tardiva e la dichiarazione di un tecnico abilitato relativa alle tolleranze costruttive-esecutive.

Le modifiche alla destinazione d’uso

La nuova norma ha introdotto modifiche in materia di mutamento d’uso urbanisticamente rilevante volte ad agevolare i cambi di destinazione d’uso di singole unità immobiliari senza opere, specialmente all’interno delle aree urbane, prevedendo, in particolare, il principio dell’indifferenza funzionale tra destinazioni d’uso omogenee, così come individuate dalla legge statale o regionale sia all’interno della stessa categoria funzionale sia tra le categorie funzionali relative alla categoria ossia residenziale, turistico-ricettiva.

Dal silenzio rigetto al silenzio assenso

Con il decreto “salva casa” si supera il “silenzio rigetto” e s’introduce il “silenzio assenso” sulle richieste di sanatoria. In particolare, sulla richiesta di permesso in sanatoria, il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale si pronuncia con provvedimento motivato entro 45 giorni, decorsi i quali la richiesta si intende accolta. Per le segnalazioni d’inizio attività, si applica il termine di 30 giorni. Per gli immobili con vincoli paesaggistici sopravvenuti sarà possibile chiedere una valutazione previa presentazione dell’autorizzazione paesaggistica. L’autorità competente si pronuncia sulla domanda entro il termine perentorio di 180 giorni, previo parere vincolante della soprintendenza da rendersi entro il termine perentorio di 90 giorni. Se i pareri non sono resi entro i termini di cui al secondo periodo, il dirigente o responsabile dell’ufficio provvede autonomamente. In ogni caso è previsto il pagamento di una sanzione in relazione all’entità dell’abuso da sanare.