Indagini relative all’aggiudicatario, aggiornamento della storia dell’immobile, trascrizione nei Registri Immobiliari

Dietro le aste pubbliche si nasconde un mondo articolato, fatto di regole e di procedimenti ben precisi da eseguire non soltanto prima della vendita, ma anche dopo che questa è avvenuta. In una precedente uscita abbiamo parlato di tutti i passaggi previsti nella vendita all’asta, che interessano soprattutto i potenziali acquirenti del bene, distinguendo la vendita con incanto da quella senza incanto e fornendo una sorta di “manuale” dei passaggi da rispettare.

 

Una volta che l’asta sia andata a buon fine e che il bene sia stato assegnato a un aggiudicatario, si innesca un secondo iter, che prevede dei doveri per l’aggiudicatario, ma anche tutta una serie di adempimenti per il professionista delegato che ha curato la vendita del bene. L’aggiudicatario dovrà, infatti, versare l’importo del prezzo di aggiudicazione e delle spese entro 60 giorni dall’aggiudicazione definitiva, nonché il 20% del prezzo di aggiudicazione a titolo forfettario per gli oneri tributari. In caso di inadempienza, l’aggiudicazione viene revocata e l’aggiudicatario perderà tutte le somme versate.

Indagini e accertamenti
Altre sono invece le incombenze che spettano al professionista delegato. Prima di tutto egli dovrà svolgere delle indagini relative all’acquirente, una volta che questo abbia versato il saldo prezzo. Dovrà, in altre parole, informarsi sul regime patrimoniale della famiglia dell’aggiudicatario, accertarsi che sia coniugato o meno, verificare la sussistenza di presupposti per eventuali agevolazioni fiscali.

Stesura della bozza del decreto
Effettuati gli accertamenti, il professionista delegato stenderà la bozza del decreto di trasferimento da sottoporre alla firma del giudice, alla quale viene allegata l’autocertificazione dell’aggiudicatario, contenente le suddette informazioni.

Aggiornamento della “storia” dell’immobile dal pignoramento alla vendita
Il professionista delegato deve inoltre aggiornare le visure in atti per verificare l’esistenza di eventuali iscrizioni o trascrizioni successive al pignoramento, verificando altresì la natura delle iscrizioni ipotecarie e il loro oggetto: in particolare se esse riguardino solo l’immobile pignorato o un compendio più ampio. Detto in parole più semplici, il professionista delegato deve aggiornare la “storia” dell’immobile dal pignoramento alla vendita e verificare la presenza di eventuali “pendenze” (ipoteche, trascrizioni, ecc). Anche queste informazioni dovranno essere inserite nella bozza del decreto al momento della stesura.

Dalla bozza del decreto al decreto
Una volta pronta, la bozza del decreto sarà trasmessa al giudice che la firmerà, convertendola in decreto vero e proprio. Se richiesto dalla legge, la bozza del decreto dovrà essere trasmessa al giudice unitamente al certificato di destinazione urbanistica dell’immobile quale risultante dal fascicolo processuale o, se questo non dovesse essere più valido, quello aggiornato a cura dell’aggiudicatario.

Estrarre una copia conforme del decreto
L’iter che abbiamo fin qui esposto dovrebbe essere espletato in un limite di sette giorni. A seguito della firma del decreto da parte del giudice e dell’attribuzione allo stesso del numero cronologico e del numero di repertorio (e prima della trasmissione all’Ufficio del Registro), il delegato ne estrarrà copia conforme per gli adempimenti relativi alla trascrizione nei Registri immobiliari.

Trascrizione alla conservatoria dei Registri Immobiliari
Con la trascrizione del decreto alla Conservatoria dei Registri immobiliari si ha l’effettiva voltura del bene a favore dell’aggiudicatario, e dunque la fine degli adempimenti del professionista delegato, almeno per quanto riguarda questa seconda fase della vendita all’asta. È il professionista delegato, infatti, che dovrà provvedere all’esecuzione delle formalità di registrazione, trascrizione e voltura catastale del decreto di trasferimento, alla comunicazione dello stesso a pubbliche amministrazioni, nonché all’espletamento delle formalità di cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie conseguenti al decreto di trasferimento ai sensi dell’art. 586 c.p.c.

Importi
Gli importi occorrenti per il compimento di tali formalità sono tutti a carico dell’aggiudicatario, ad eccezione delle spese necessarie alla cancellazione delle formalità pregiudizievoli che gravano sulla procedura.

Distribuzione delle somme ricavate dalla vendita del bene
In una terza fase della vendita, infine, il professionista delegato avrà l’ulteriore compito di predisporre una bozza di progetto per la distribuzione delle somme ricavate dalla vendita, e non è detto che tali somme vengano tutte assegnate al creditore. Ci sono casi in cui il ricavato del bene pignorato e venduto all’asta è superiore rispetto alla somma vantata dal creditore: in tal caso, la somma eccedente dovrà essere corrisposta a favore del debitore. Ma qui ci inoltriamo in una terza e diversa fase del procedimento, che meriterebbe un ulteriore e successivo approfondimento.