Altroconsumo: nessun costo a carico del cliente che chiede alla propria banca di rivedere le condizioni. L’utente che cambia operatore è tenuto solo a pagare 35 euro per l’iscrizione della surroga
PALERMO – Se il mutuo contratto perde la convenienza che aveva al momento della stipula, ad esempio a causa della sopravvenienza di nuove formule maggiormente allettanti, è possibile procedere con rinegoziazione, surroga o sostituzione. La guida di Altroconsumo fornisce tutte le informazioni utili e i consigli da seguire per risparmiare.
Per rinegoziazione si intende la modifica delle condizioni contrattuali del mutuo con la banca che lo ha erogato e con cui si è stipulato il contratto di finanziamento. Una forma di rinegoziazione consiste nell’allungare la durata del mutuo, alleggerendo così l’ammontare della rata. L’utente può presentare richiesta di negoziazione al proprio istituto di credito, ma sta a quest’ultimo decidere di accettare o meno. Nel caso in cui la rinegoziazione viene approvata, deve avvenire senza spese a carico del consumatore e tramite scrittura privata (non è necessario un nuovo atto di mutuo come richiesto da alcuni istituti).
Una notevole opportunità di risparmio è offerta dalla surroga, grazie alla quale è possibile trasferire a costo zero il mutuo ad un altro operatore. Si tratta di un trasferimento e non di un’estinzione, per cui non possono essere richieste penali di estinzione anticipata da parte dell’intermediario con cui si era stipulato inizialmente il mutuo. Inoltre, il nuovo intermediario non può imporre al cliente spese per la concessione del nuovo mutuo, per l’istruttoria e per gli accertamenti catastali. Altresì, non possono essere richieste neppure spese di perizia poiché si tratta dello stesso immobile, né tanto meno spese di istruttoria poiché si tratta di un cliente affidabile dato che si trovava in una posizione di regolarità nel pagamento del mutuo.
L’unico costo che il consumatore deve sostenere è legato alla tassa di iscrizione della surrogazione nei registri immobiliari, pari a 35 euro. La surroga avviene mediante atto pubblico, a spese del nuovo operatore. Per legge, la surroga deve avvenire entro trenta giorni lavorativi dalla richiesta fatta dal cliente. Se ci sono ritardi il cliente ha diritto ad avere un indennizzo da chiedere alla banca originaria, pari all’1% del residuo del mutuo per ogni mese o frazione di mese di ritardo.
Un ulteriore opzione di risparmio è rappresentata dalla sostituzione, cioè estinzione del mutuo in corso, cui fa seguito la richiesta di stipula ad un operatore diverso. Con la sostituzione è possibile chiedere alla banca anche più del capitale residuo del finanziamento iniziale. In questo modo, se ci fossero condizioni di mercato favorevoli (riduzione dei tassi) si riesce ad avere un finanziamento con un capitale più elevato mantenendo la stessa rata periodica.
L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che in caso di sostituzione se il nuovo mutuo dovesse avere un valore superiore al residuo più le spese, i benefici fiscali di detrazione degli interessi si mantengono, ma solo sulla parte del nuovo finanziamento pari al capitale residuo più le spese legate alla sostituzione. È a carico del richiedente la sostituzione il pagamento della penale di estinzione del vecchio mutuo, l’imposta sostitutiva sul nuovo mutuo, cancellazione e iscrizione ipotecaria, istruttoria e perizia e atto di mutuo.
Infine, specifichiamo che l’estinzione di un mutuo stipulato dopo febbraio 2007 non comporta costi per l’utente. Al contrario, se l’estinzione riguarda un mutuo stipulato prima di tale data, ci sono livelli massimi di penale a seconda del tipo di mutuo e del momento in cui si fa l’estinzione anticipata.
