Osservatorio Nomisma: registrate 3.500 compravendite nel 2021, il dato più alto dal 2007. Il livello di sconto medio resta alto: 15% contro l’11,9 della media nazionale. Servono almeno sei mesi per vendere

CATANIA – “Migliorano le performance del settore residenziale catanese trainate soprattutto da una notevole dinamica delle compravendite. Il ritardo di altre variabili – come la dinamica dei prezzi e la velocità di assorbimento degli immobili nel mercato – non consentono alla città di colmare il gap che la separa dalle performance dei maggiori capoluoghi nazionali” – è quanto emerge dal 2° Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2022 di Nomisma.

Comparto residenziale
Secondo i dati dell’Agenzia delle Entrate nel 2021 a Catania si sono registrate 3.500 compravendite, il numero più altro dal 2007. Nel primo semestre 2022 la dinamica dei prezzi e le condizioni di compravendita dell’usato residenziale riflettono – secondo Nomisma – una situazione di soddisfacente crescita del mercato, ancora non influenzata dalle ricadute sull’economia dell’evoluzione dello scenario internazionale (guerra russo-ucraina) e dalle ricadute per l’Italia (rallentamento del Pil, elevata inflazione). I prezzi delle abitazioni hanno fatto registrare incrementi medi sia congiunturali (+0,4%) che tendenziali (+1,8%). La domanda è stata sostenuta dal permanere di condizioni di facile accesso al credito che hanno consentito alle famiglie di avvicinarsi alle classi di immobili più convenienti, cioè quelle in aree urbane decentrate.

Il livello di sconto medio sul prezzo richiesto permane però su valori significativamente più elevati che negli altri centri urbani: 15% contro l’11,9% della media nazionale. I tempi medi di vendita delle abitazioni usate sono condizionati da oltre dieci anni di calo continuativo dei prezzi. Gli offerenti sono infatti restii ad accettare quotazioni inferiori al valore dell’immobile e spesso preferiscono rimandare la transazione, rallentando la velocità di assorbimento del mercato con un tempo medio di vendita pari a 6,5 mesi. Un dinamismo ancora più marcato caratterizza invece le locazioni, che registrano una crescita dei canoni generalizzata su base congiunturale (+1,6%) e tendenziale (+2,2%). Le variazioni di maggiore intensità riguardano però le zone di pregio, mentre i tempi di locazione sono allineati alla media nazionale (2,7 mesi).

Comparto
non residenziale
Considerando il comparto direzionale nel 2021 sono state concluse 40 compravendite di immobili, in linea con quelle del 2019. Prezzi e canoni risentono però di un calo che da tempo ha assunto caratteristiche endemiche. Le quotazioni odierne registrano una perdita di valore del -28,7% rispetto ai picchi di prezzo (2008) degli ultimi 25 anni. In questo scenario, i tempi medi di vendita degli immobili si sono comunque accorciati, scendendo a 8,5 mesi nel primo semestre 2022, allineandosi a quelli delle altre grandi città (8,7 mesi). I tempi di locazione tendono invece ad allungarsi fino a 6 mesi.

Nel 2021 le imprese attive presso la Cciaa di Catania sono cresciute del 2,3% rispetto all’anno precedente. L’ampliamento della base imprenditoriale non ha influito sull’andamento dei prezzi di vendita degli uffici, che hanno continuato a calare sia nei valori congiunturali (-1,3%) che tendenziali (-1,2%). Il calo congiunturale ha riguardato soprattutto il Business district (-2,4%), forse per l’inadeguatezza degli spazi disponibili per le nuove esigenze delle imprese (smart working, orari di lavoro del personale), soprattutto quelle di servizi. I canoni degli uffici hanno invece fatto registrare variazioni positive, sia congiunturali (+0,5%) che strutturali (+1%), anche qui però con la sola eccezione del Business District: -0,3% su base congiunturale.

Considerando il comparto commerciale sono state registrate 255 compravendite, un dato che riporta le transazioni agli stessi livelli del 2019. I tempi medi di vendita sono scesi a 8 mesi nel primo semestre 2022, mentre i livelli di sconto sono stabili agli stessi livelli di quelli degli uffici, ma in entrambi i casi superiori alla media delle 13 grandi città. Il settore è da molto tempo in crisi e le sue difficoltà si riflettono nelle quotazioni degli immobili, i cui prezzi congiunturali (-0,1%) sono stabili e quelli tendenziali in leggero calo (-0,6%).

Previsioni
settore residenziale
Come conseguenza del peggioramento dell’andamento dell’economia nazionale rispetto alle previsioni di inizio anno (Pil al 2,4% per la Commissione Europea a fronte del 6%) e del complicato scenario internazionale, gli operatori si attendono un numero di compravendite invariato, ma va ricordato che il 2021 è stato il picco degli ultimi 14 anni.