Il preliminare è nullo senza l’indicazione della quota

PALERMO – La multiproprietà immobiliare consiste nell’acquisto da parte del singolo della quota di proprietà indivisa di un immobile, insieme al diritto perpetuo ed imprescrittibile dell’uso pieno ed esclusivo dell’alloggio per un periodo predeterminato su base annuale, unitamente a una quota sulle parti comuni, che vengono gestite in base alle regole di comunione allegate al contratto di acquisto.

Il diritto di multiproprietà è, dunque, caratterizzato dal diritto di godimento turnario del bene da parte di una pluralità di soggetti e consiste nel trasferimento di una quota di comproprietà del bene con il vincolo perpetuo del godimento turnario in periodi prestabiliti.
Non si tratta, pertanto – come sostenuto da alcuni in dottrina – di una proprietà parziale o di una proprietà temporanea ma semmai di una proprietà ciclica, il cui godimento viene trasferito dal proprietario di un complesso immobiliare con un normale contratto di compravendita.

La multiproprietà può essere definita come una figura atipica di comunione, dove la coesistenza sul bene del diritto da parte di più persone si realizza mediante la scomposizione della cosa in una pluralità di quote. Di conseguenza, poiché la quota è una frazione ideale, che ha lo scopo di determinare non solo l’oggetto della comunione per ciascun soggetto ma anche quello del contratto di vendita, è necessario indicare nel contratto la misura della quota in comproprietà, altrimenti il contratto sarà nullo per contrasto con il disposto di cui agli artt. 1346 e 1325 c.c.

è essenziale, quindi, che il contratto preliminare, avente ad oggetto una quota di multiproprietà,  contenga tutti gli elementi essenziali del futuro contratto definitivo e che non si limiti  a contenere soltanto l’indicazione generica dell’immobile oggetto di godimento ed il periodo di uso esclusivo. La Suprema Corte, con la sentenza n. 6352 del 16 marzo 2010, sulla base di tali principi, ha statuito che il contratto preliminare de quo, assolve ai requisiti di determinatezza o determinabilità dell’oggetto ai sensi del 1346 cc., quando contiene l’indicazione della quota di ciascun multiproprietario nella sua misura effettiva o comunque faccia espresso riferimento ai criteri per la sua determinazione millesimale.

Avv. Consolata Gagliano
Dott.ssa Francesca Pecorino
Collegio dei professionisti di Veroconsumo