Applicazione del regime in caso di successione mortis causa: cosa dice l’Agenzia delle Entrate. L’erede non può optare per l’agevolazione se la locazione stipulata dal defunto è in corso

ROMA – La cedolare secca è un regime opzionale per i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo effettuati tra persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di un’attività d’impresa o professionale. Il regime opzionale prevede l’esenzione dal pagamento dell’imposta di registro e di bollo, a fronte di un pagamento di un’imposta sostitutiva di Irpef e addizionali per il reddito derivante dall’affitto dell’immobile pari al 21% del canone di locazione annuo stabilito dalle parti, e del 10% nel caso di contratti a canone concordato.

Con l’art. 1, comma 59, L. 145/2018 la cedolare secca è stata estesa anche ai canoni di locazione derivanti da nuovi contratti stipulati nell’anno 2019 aventi ad oggetto gli immobili destinati all’uso commerciale, classificati nella categoria catastale C/1 – Negozi e botteghe – nonché le relative pertinenze, classificate nelle categorie catastali C/2 – Magazzini e locali di deposito – C/6 – Stalle, scuderie e rimesse – e C/7 – Tettoie chiuse e aperte – se locate congiuntamente alle unità immobiliari C/1.

L’opzione per il regime ‘cedolare secca’ può essere esercitata a condizione che:
• l’unità immobiliare commerciale oggetto della locazione abbia una superficie complessiva, al netto delle pertinenze, non superiore a 600 metri quadrati;
• alla data del 10.2018, non risulti in essere tra i medesimi soggetti un contratto di locazione per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale – cd. previsione antielusiva.

Recentemente, l’Agenzia delle Entrate con l’interpello n. 297 del 22 luglio 2019 ha fornito il proprio parere sulla possibilità di applicare il regime della cedolare secca in un caso di successione mortis causa di contratti di locazione commerciali. L’interpello è frutto di una richiesta da parte di un contribuente erede, che a seguito del decesso della moglie deceduta subentra in tre contratti di locazione della moglie aventi ciascuno ad oggetto un fabbricato commerciale accatastato come C/1.

L’Agenzia delle Entrate ha avuto modo di precisare che anche nel caso di subentro mortis causa nei contratti di locazione aventi ad oggetto immobili commerciali stipulati dal defunto e già in corso non è possibile optare per la cedolare secca. Tuttavia, se un contratto di locazione dovesse scadere nel corso del 2019, terminando la scadenza naturale prevista, l’erede potrà optare per il regime sostitutivo in sede di eventuale proroga del medesimo contratto di locazione, in quanto la proroga va considerata, ai fini dell’opzione della cedolare secca, come se fosse un contratto di locazione stipulato nel corso del 2019.

Per esempio, un contratto di locazione commerciale stipulato nell’anno 2013 con prima scadenza nel corso del 2019 comporta la possibilità per il titolare (e suoi eredi) di prorogare il contratto avvalendosi del regime alternativo della cedolare secca. In tal caso, il contratto potrà essere considerato alla stregua di un nuovo contratto stipulato nel corso del 2019, fermo restando l’obbligo di comunicare all’Agenzia la proroga, anche tacita, del contratto di locazione secondo le modalità descritte dalla Circolare n. 27/E del 13 giugno 2016.

Per ulteriori approfondimenti sulla cedolare secca, leggi il nostro articolo https://qds.it/cedolare-secca-proroga-contratto-senza-obbligo-di-comunicazione/.